Podľa zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH) platí, že občan sa na DPH vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 zákona o DPH, a to bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou je každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa výrobcu, obchodníka a dodávateľa služieb, vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, ako aj slobodné povolanie, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Kedy občan koná ako zdaniteľná osoba pri predaji súkromného majetku

Občan pri predaji svojho súkromného nehnuteľného majetku koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak pred dotknutým predajom podnikne aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením prostriedkov podobných tým, ktoré používajú podnikateľské subjekty (napríklad zavedenie inžinierskych sietí na pozemkoch alebo využitie overených marketingových krokov). Ide o činnosti, ktoré nie sú normálne začlenené do rámca nakladania so súkromným majetkom.

Príklady zahŕňajú: občan kúpi poľnohospodársku pôdu a po zmene územného plánu ju zmení na stavebný pozemok; občan získal reštitúciou budovu a prestavil ju na byty, ktoré inzeruje s cieľom predaja; predaj súkromného rodinného domu so záhradou po vykonaných úpravách a s reklamou na účely predaja.

Pri predaji súkromného majetku, ktorý je rozdelený na pozemky a stavby, platí, že ak občan predáva uvedené nehnuteľnosti v priebehu krátkeho obdobia a (môže) dosiahnuť príjem, môže to spĺňať podmienky postavenia zdaniteľnej osoby.

Oslobodenie od DPH a hipotézy

Podľa zákona je predaj súkromného nehnuteľného majetku oslobodený od DPH, ak občan predáva ako súkromná osoba a nejde o predaj v postavení zdaniteľnej osoby. Pri posudzovaní sa hodnotí výška príjmu a počet nehnuteľností, ktoré občan predáva, a časové obdobie. Obrat, ktorý nastáva z predajov, je zásadný pre registráciu a vznik platiteľov DPH, avšak samotný predaj nie je automaticky predmetom dane, ak ide o predaj z postavenia súkromnej osoby a nie zdaniteľnej osoby.

Rozlišovanie podľa obratu: ak občan presiahne obrat zo zahrnutia predaja nehnuteľností 50 000 eur v danom kalendárnom roku, je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH a stať sa platiteľom od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho roka. Pri presiahnutí obratu 62 500 eur sa regisrtácia a nástup platiteľstva budú uplatňovať podľa konkrétnych pravidiel uvedených v príslušných bodoch zákona.

Termíny registrácie a postup podania

Žiadosť o registráciu pre daň je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať do 5 pracovných dní odo dňa, kedy obrat presiahol 50 000 eur. Daňový úrad registruje občana ako platiteľa a pridelí identifikačné číslo, pričom platnosť čísla nadobúda k prvému dňu kalendárneho roka nasledujúceho po období, v ktorom bol obrat prekročený, a to ak nie sú splnené ďalšie podmienky na registráciu podľa § 4 ods. 4 písm. a) až g).

V prípade, že obrat 50 000 eur bol prekročený výlučne z dodania nehnuteľností oslobodených od dane podľa § 38 zákona o DPH, Daňový úrad môže osobu zaregistrovať, no postup registrácie a dátumy sú určené konkrétnymi ustanoveniami a formami uvedenými v zákone a v korešpondencii s portálom finančnej správy. Zmeny v registrácii a ďalšie podania sa realizujú cez formulár „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, s vyplnením príslušných riadkov a uvedením dátumov akejkoľvek zmeny obratu.

Príklady praktických situácií

• Občan predal rodinný dom so záhradou za 100 000 eur; pri predaji ide o súkromnú transakciu, nie DPH, pokiaľ nejde o zdaniteľnú činnosť.
• Občan kúpil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v budúcnosti stala stavebným pozemkom a predával ju v rôznych časoch; v prípadoch aktívnych krokov k predaju môže ísť o zdaniteľnú osobu a spustiť DPH.
• Živnostník-plátateľ DPH predal rodinný dom zo súkromného majetku; ak išlo o novostavbu, postup by mohol podliehať DPH ako predajom zdaniteľnej osoby.

Konanie pri viacnásobných predajoch a časový aspekt

Ak občan predáva viac nehnuteľností v krátkom období a tieto predaje presiahnu obratu 50 000 eur, musí podať žiadosť o registráciu do 5 pracovných dní odo dňa prekročenia obratov. Ak sa následne prekročí obrat 62 500 eur, registrácia a vznik platiteľstva môže byť zaistený dňom dodania konkrétnej nehnuteľnosti, pričom je potrebné oznámiť túto skutočnosť Daňovému úradu a uviesť dátum presiahnutia obratu v príslušnom formulári.

V praxi to môže vyzerať takto: občan začal predávať stavebné pozemky 1. 2. 2025; 24. 2. predal prvý pozemok s hodnotou 2 000 eur a 17. 4. 2025 druhý pozemok za 20 000 eur, čo spolu prekročí 50 000 eur a 62 500 eur; v takom prípade stane platiteľom DPH v deň dodania posledného pozemku, ktorý spôsobil prekročenie hraníc obratu.

Po podaní žiadosti o registráciu pre daň má Daňový úrad na registráciu najmä 10 dní odo dňa doručenia žiadosti; identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom dodania tovaru, ktorým bol obrat presiahnutý, a to aj v prípadoch, keď dovolenkou alebo inými okolnosťami došlo k predĺženiu lehoty na registráciu.

Stručné zhrnutie pravidiel

Občan ako zdaniteľná osoba je plne zodpovedný za registráciu a dodržiavanie pravidiel DPH v prípade predaja nehnuteľností, ak pritom vykonáva aktívne kroky k predaju nehnuteľností podobné tým, ktoré používajú podnikatelia. Predaj oslobodený od DPH je možný, ak ide o súkromnú transakciu bez aktivít smerujúcich k podnikaniu. Registrácia je viazaná na obraty: 50 000 eur (povinnosť podať žiadosť do 5 pracovných dní) a 62 500 eur (platnosť dňom dodania nehnuteľnosti).

V prípade potreby registrácie alebo oznámenia zmien sa používajú formuláre z portálu finančnej správy a je potrebné uviesť presný dátum prekročenia obratu a dátum, kedy sa stať platiteľom DPH podľa § 4 ods. 1 až 5 zákona o DPH.

tags: #predaj #bytu #je #oslobodeny #od #dane

Populárne príspevky: