Príjem z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej darovaním pri predaji, ktorá bola obstaraná darovaním, môže podliehať dani z príjmov alebo oslobodeniu od nej, v závislosti od viacerých okolností vrátane päťročnej lehoty vlastníctva a reality, kedy došlo k nadobudnutiu a vloženiu do vlastníctva.

Základné pravidlo o päťročnej lehote a oslobodení

Ako prvok rozhodujúci pre oslobodenie od dane zo zisku z predaja Darovanej nehnuteľnosti platí, že ak darovaná nehnuteľnosť bola vlastnená dávateľom viac ako päť rokov a pri predaji došlo až po uplynutí tejto lehoty, príjem môže byť oslobodený od dane. Inak, ak došlo k predaju v priebehu piatich rokov od nadobnutia darovanej nehnuteľnosti (do vlastníctva darcu a následného predaja darcom), príjem sa zaraďuje medzi zdaniteľné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Dôležité časové body pre posúdenie lehoty

Pri posudzovaní 5-ročnej lehoty je dôležitý dátum na rozhodnutí o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech daňovníka (predávajúceho) a dátum na rozhodnutí o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho - nie dátumy na zmluvách. Tieto dátumy sú rozhodujúce pre stanovenie, či daná nehnuteľnosť spadá do lehoty, ktorá ovplyvňuje oslobodenie od dane.

Výdavky pri príjmoch z predaja darovanej nehnuteľnosti

Výdavky pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním na účely uplatnenia výdavku majú špecifické pravidlá: ak by príjem z predaja u darcu bol v čase darovania oslobodený od dane, výdavkom je hodnota nehnuteľnosti zistená znaleckým posudkom v čase darovania; ak by príjem u darcu nebol oslobodený, výdavkom je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu. Okrem toho je možné uplatniť aj ďalšie výdavky podľa § 8 ods. 5 a 12 zákona o dani z príjmov (napr. rekonštrukčné náklady, údržba, poplatky spojené s predajom, úroky z hypotéky v určitých prípadoch).

Voľba výdavkov podľa spôsobu nadobudnutia

• Ak darca v čase darovania spĺňal podmienky oslobodenia, daňovým výdavkom je hodnota nehnuteľnosti z času darovania (najčastejšie doložená znaleckým posudkom).
• Ak darca nebol oslobodený, daňovým výdavkom je obstarávacia cena nehnuteľnosti, ktorú nadobudol darca, zvýšená o oprávnené výdavky.

V praktických prípadoch môže byť základ dane výrazne ovplyvnený hodnotou uvedenou v znaleckom posudku v čase darovania alebo obstarávacou cenou darcu. Je dôležité mať všetky doklady a príslušné výdavky zrekonštruovaní a iné výdavky preukázateľne doložené.

Príklady a praktické scenáre

1. Daňovník nadobudol darovaním nehnuteľnosť, ktorú otec nadobúdal v roku 1995, a predal ju v roku 2023. Keďže k predaju došlo po viac než 5 rokoch, príjem môže byť oslobodený od dane, ak išlo o darcu so zodpovedajúcim oslobodením v čase darovania.
2. Daňovník nadobudol darovaním nehnuteľnosť v roku 2023, ktorú otec nadobudol v roku 1995, a predal ju v roku 2023. V tomto prípade príjem z predaja nie je oslobodený, lebo doba vlastníctva darcu a následný predaj neboli viac ako 5 rokov; daňovník je povinný podať daňové priznanie a uviesť príjem z predaja; výdavkom je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu a tiež si môže uplatniť ostatné výdavky podľa zákona.
3. Daňovník nadobudol darovaním nehnuteľnosť v roku 2022, otec ju nadobudol v roku 2020 a predal ju v roku 2023. Vzhľadom na to, že darca nebol podľa času darovania oslobodený, výdavkom bude obstarávacia cena zistená u darcu; pri predaji v roku 2023 ide o oslobodenie len v prípade splnenia podmienok darcu v čase darovania.

Okrem spomínaného je potrebné mať jasné doklady a dokumentáciu: kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu alebo uznesenie o dedičstve, pri preukazovaní výdavkov faktúry za rekonštrukciu a ďalšie relevantné doklady. Pred podpisom zmlúv je vhodné preveriť daňové dôsledky a poradiť sa s finančnou správou alebo daňovým poradcom.

Daňové priznanie a lehoty

Ak príjem z predaja nie je oslobodený od dane, daňové priznanie sa podáva k dani z príjmov fyzických osôb (typ B) a daň je vypočítaná z rozdielu medzi príjmom a výdavkami. Daňové priznanie sa podáva do 31. marca nasledujúceho roku po predaji; v prípade potreby je možné lehotu predĺžiť na základe žiadosti správcovi dane. Po podaní priznania vykoná zdravotná poisťovňa ročné zúčtovanie a môže nastať nedoplatok, pokiaľ vznikne povinnosť platiť zdravotné odvody.

Pri čerpaní výdavkov a prípadných retrospektívnych posudkov

V prípade, že neexistuje výkazná hodnota v čase darovania, môže znalec vypracovať retrospektívny posudok zodpovedajúci dátumu darovania; ho možno použiť na určenie výdavku, ktorý znižuje základ dane. Finančná správa a právnik môžu poskytnúť usmernenia, ako správne postupovať v takýchto prípadoch. Dôležité je mať podklady na preukázanie hodnoty nehnuteľnosti v čase nadobudnutia darovaním a tiež výdavky spojené s rekonštrukciou a predajom.

Kľúčové doklady a tipy z praxe

• Pripravte si všetky dohody o nadobudnutí - darovacia zmluva alebo dedičské rozhodnutie, pôvodné kúpne zmluvy a uznesenia o nadobudnutí.
• Uchovávajte faktúry za rekonštrukcie, technické zhodnotenie a ďalšie výdavky súvisiace s nadobudnutím a predajom nehnuteľnosti.
• Ak darca bol oslobodený, výdavkom môže byť hodnota v čase darovania stanovená znaleckým posudkom; v opačnom prípade výdavkom je obstarávacia cena darcu.
• Pred predajom darovanej nehnuteľnosti je vhodné urobiť predbežný odhad a konzultovať s FS, aby sa predišlo nejasnostiam pri daniach.

tags: #dan #z #predaja #darovanej #nehnutelnosti #so

Populárne príspevky: