Od začiatku marca platia na hypotekárnom trhu nové pravidlá. Sprísni sa poskytovanie úverov, kde pomer výšky dlhu bude k hodnote nehnuteľnosti 90 % a viac. V jednoduchosti – budeme potrebovať aj vlastné peniaze. O tom ako ich získať si povieme v tomto článku.

Hotovosť

Azda najlepšou možnosťou je mať vlastných 20 %. Pripraviť sa na hypotéku pár rokov dopredu, kým sú výdavky nižšie. Nepopulárne? Aj napriek tomu sú ľudia, ktorí do hypotéky vstupujú tak, že majú vlastné zdroje. Vybavia si výhodnejšie podmienky úveru, klesne im preplatenie a častokrát sa rozhodne o tom, či hypotéku vôbec dostanú. Nevýhodou býva, že sa na kúpu nehnuteľnosti potrebujeme pripraviť niekoľko rokov dopredu.

Druhá nehnuteľnosť

Ak sa založia dve nehnuteľnosti, tak sa problém s nízkym financovaním jednoducho vyrieši. Nevýhodou je, že sú založené obe. Túto možnosť vždy treba poriadne zvážiť, najmä ak druhá nehnuteľnosť, ktorá sa zakladá nie je naša. Môže totiž patriť napríklad rodičom a ak by ju chceli predať, musí sa dlh znížiť alebo vyplatiť.

Medziúver, stavebný úver

Častou a ešte vždy schodnou cestou pri dofinancovaní kúpy bytu je medziúver. Ten poskytujú stavebné sporiteľne, nie vždy je podmienkou, aby sme predtým mali niečo našetrené. Výhodou býva dlhšia doba splácania a teda nižšia splátka.

Medziúver sa dá natiahnuť na 14 až 30 rokov. Úrokové sadzby sa veľmi rôznia. Od blízkych k nule až po 7 %. Niekedy k získaniu pomôže, že už nejaký úver máte alebo ste mali v minulosti. Dôležitý je aj dostatočný príjem, splátka tohto produktu je vyššia ako pri hypotéke.

Vo väčšine prípadov je bezpečnejšie využiť niektorú z prvých troch možností. Banky však k hypotéke často ponúkajú tretiu- relatívne najdrahšiu.

V prípade otázok sa opýtajte v našej bezplatnej poradni.

Spotrebný úver

Najlacnejšou ponukou je akciových 2,9 % od VÚB Banky, štandardne sa však spotrebné úvery pohybujú od 5 % do 9 % ročne. Nevýhodou je maximálna splatnosť úveru 8 rokov. To spôsobí vysoké mesačné náklady, ktoré musí dlžník prvých 8 rokov úveru znášať. Ak k tomu pripočítame zariaďovanie bytu, pri mladej rodine možnú rodičovskú dovolenku, nemusí byť táto pomoc vhodná.

Ako to vyzerá v číslach?

Kupujeme byt za 80000 €.
Hypotéka od banky bude 80 %, teda 64000 €.
Splátka hypotéky – bez štátneho príspevku pre mladých pri úroku napríklad 1,4 %
(Príklady sú ilustratívne a pri štátnom príspevku bude splátka o čosi nižšia)

Najvýhodnejšou možnosťou je jednoznačne hotovosť a vlastné zdroje. Ak siahneme po dofinancovaní iným úverom, tak by sme mali zvážiť mesačné zaťaženie. Pozor aj na možné zvýšenie úrokov v budúcnosti, aby sme sa vyhli hypotekárnej pasci.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Miroslav Oros

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Viacerí ste sa nás pýtali, ako funguje znalecký posudok k hypotéke. Keď kupujete bývanie, je dobré poznať tipy a triky o tom, ako si ho správne vybaviť, ako ho použiť, a že ho netreba zahodiť. Veríme, že sa Vám aj vďaka týmto informáciám bude ľahšie riešiť Vaše nové bývanie.

Na čo je to dobré

Cena akejkoľvek veci sa dá presne určiť len v momente jej predaja. Ak existuje kupujúci aj predávajúci, ktorí sa dohodli na určitej hodnote vyjadrenej v peniazoch, je cena určená touto dohodou.

V prípade hypoték je to trošku komplikovanejšie. Tu vstupuje do vzťahu kupujúceho a predávajúceho banka. Banka kupujúcemu požičia peniaze, ale chce, aby dlžník za tieto peniaze ručil nehnuteľnosťou. V prípade problémov so splácaním má banka záložné právo na nehnuteľnosť, ktorú môže speňažiť.

Ako ale banka vie, koľko je nehnuteľnosť hodná? Celkom presne jej to povie Znalecký posudok.

Koľko stojí znalecký posudok

Cena za vypracovanie znaleckého posudku k hypotéke v prvom rade závisí na type nehnuteľnosti. Do posudku na byt investujete od 90 do 130 €, pri domoch je to okolo 250€. Cena posudku ale závisí od znalca, lokality, hodnoty nehnuteľnosti a hlavne Vašej dohody so znalcom.

Preplatíme, vybavíme, oceníme

Banky ponúkajú klientom v rámci marketingových akcií rôzne možnosti ako, niekedy zdanlivo, ušetriť na posudku. Ponúkajú preplatenie posudku, vybavenie posudku, alebo interné ocenenie.

Banka preplatí

Ak banka ponúka, že niečo zaplatí za Vás, treba byť veľmi ostražitý. Závisí to od banky a aktuálnej akcie, ale niekedy preplácajú len časť ceny znaleckého posudku, niekedy musí byť znalecký posudok vypracovaný bankou určeným znalcom, a niekedy sa to naozaj oplatí. Treba si zistiť presné podmienky akcie a spočítať si to. Banka zvyčajne tieto náklady ukrýva do iných poplatkov, alebo úrokovej sadzby. Navyše, ak budete žiadať o hypotéku vo viacerých bankách, plateniu znaleckého posudku sa nevyhnete. Banka Vám totiž znalecký posudok, ktorý zaplatila, neposkytne pre inú banku. Z praxe vieme, že hodnota nehnuteľnosti v znaleckom posudku, ktorý zaplatila banka, je veľmi často nižšia než v posudku, ktorý si klient zabezpečil sám.

Zaujíma Vás viac o hypotékach? Prečítajte si miniseriál venovaný hypotékam

Banka zabezpečí

Ak je banka ochotná zabezpečiť znalca, znamená to pre klienta o jeden, dva telefonáty menej, kým by si znalca našiel sám. A opäť je tu riziko, že hodnota v posudku bude nižšia, než ak by si klient dal námahu s hľadaním znalca.

Banka ocení

V minulosti bolo bežné, že banka ocenila nehnuteľnosť interne, teda že sa nevypracoval štandardný znalecký posudok, ale banka použila vlastné metódy (aktuálne ceny na trhu, cenové mapy a iné).

Interné ocenenie nehnuteľností už banky v prípade hypotekárnych úverov neposkytujú, dôvodom je zákon o úveroch na bývanie, ktorý nariaďuje ocenenie nehnuteľnosti znalcom.

Nie je záväzný

Asi najviac prekvapivé je, že znalecký posudok, nech už je zaplatený kýmkoľvek, nie je pre banku záväzný. Tá môže takzvanou supervíziou znaleckého posudku predpokladanú hodnotu nehnuteľnosti znížiť. A tým aj skomplikovať vybavenie hypotéky.

Umelé navýšenie

Často sa stretávame s názorom: „Znalec je známy, on mi posudok navýši.“ To ale opäť nie je dobrá cesta, pretože svojho „známeho“ vystavujete riziku, že v budúcnosti budú jeho posudky bankou automaticky znížené, alebo rovno odmietnuté. A Vám to tiež zväčša nepomôže, pretože banka hodnotu z posudku môže znížiť ešte viac, ako by bola jej hodnota v nenavýšenom posudku.

Ako to prebieha

Keď sa so znalcom dohodnete, ten príde do bytu či domu, opýta sa na niekoľko základných údajov o stavbe (rok výstavby a kolaudácie, použité materiály, rozlohy miestností, občiansku vybavenosť a iné) a urobí fotodokumentáciu.

Ocenenie potom trvá niekoľko dní. Znalec Vám dá dve alebo tri papierové vyhotovenia a jedno alebo dve CD. Ak viete, že budete znalecký posudok potrebovať vo viacerých bankách, znalci za malý poplatok vytlačia viac vyhotovení. Je dobré si CD s posudkom a aspoň jednu papierovú verziu ponechať pre prípad refinancovania. Niekedy banke stačí starší znalecký posudok a nové fotografie. Či banka ponúkne túto možnosť a aký starý posudok banka akceptuje, si určuje sama. S trojročným posudkom zväčša pochodíte, päťročný už býva neakceptovateľný.

Záver

Najlepšie je nájsť si znalca sám. Ale v prípade, že je hodnota nehnuteľnosti k požičanej sume postačujúca (LTV nad 60%), alebo ak má klient dostatočnú rezervu vlastných zdrojov, nie je problém akceptovať aj nižší posudok a nechať to na banku.

Vždy to však treba zvážiť, zistiť presné podmienky a presne prepočítať všetky možnosti. Ako pri všetkom vo finančnom svete.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Michal Kohoutek

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Poštová banka vstupuje na hypotekárny trh produktom, ktorý veľké banky neponúkajú. Klienti tak budú môcť využiť aj novú tzv. „offsetovú hypotéku“.

Momentálne na trhu s hypotékami pôsobí osem bánk – SLSP, ČSOB, TB, Vúb, UniCredit, Prima, OTP a Sberbank. Ďalšie banky ponúkajú úverové produkty podobné hypotékam, aj keď technicky sa o hypotekárne úvery nejedná.

Situácia okolo hráčov na trhu s úvermi sa už čoskoro zmení. Z hry o klienta vypadne odchádzajúci Sberbank a naopak, v ponuke pribudne Poštová banka s novým hypotekárnym produktom.

Mohlo by sa zdať, že trhový koláč je už dávno rozdelený. Poštovka však dúfa v úspech. Dopomôcť by jej k tomu mala hypotéka, s akou sa drvivá väčšina klientov na trhu ešte nestretla.

Ako funguje offsetová hypotéka?

Offsetová hypotéka je špecifický úverový produkt, ktorý sa kombinuje so sporením. Anglické slovo offset by sa dalo preložiť aj ako vyrovnanie alebo kompenzácia. Tá čiastočne vyváži úver.

V praxi to funguje tak, že klient si v banke vezme úver a zároveň v nej zloží depozit – časť uloženú ako sporenie. Z uloženého depozitu klient úroky nepoberá. Úložka však znižuje objem úveru, z ktorého klient platí úroky.

Uložený depozit tak klientovi dovoľuje šetriť na splácaných úrokoch a tiež pomôže urýchliť splatenie celej hypotéky. Depozit je pritom kedykoľvek k dispozícií. Pri jeho výbere sa samozrejme podmienky splácania ihneď menia.

Offsetová hypotéka čiastočne vyvažuje úver uloženým depozitom

Najlacnejšia offsetová hypotéka za 0,725 %

Ako vyzerá praktické využitie offsetovej hypotéky v Poštovke?

Poštová banka uviedla do ponuky produkt s názvom Užitočné bývanie. Na úver čerpaný v tomto produkte je možné naviazať až 5 sporení, maximálne do výšky 50 % z poskytnutého úveru.

Klientovi sa následne úroková sadzba zníži o percentuálny pomer medzi úsporami a načerpanou výškou úveru na bývanie.

Povedzme, že klient by čerpal 100 000 eurovú hypotéku. Ak by si v banke uložil 50 000 eur, banka by mu znížila aktuálne ponúkanú sadzbu FIX3 1,45 % na čarovných 0,725 %.

Pri upravenej sadzbe sa splátka z pôvodnej výšky 342,73 eur, dostane na novú – 171,36 eur. Úspora na úrokoch tak predstavuje viac než 11 000 eur!

Oplatí sa?

Som rád, že sa napĺňa naša predpoveď z jesene, kde sme písali o tom, dokedy budú lacné hypotéky. Je jasné, že aj napriek niektorým medializovaným strašiakom, zatiaľ nie je dôvod na zvyšovanie sadzieb smerom nahor.

Nová rekordne nízka úroková sadzba spojená s offsetovou hypotékou určite opäť rozvíri debatu okolo úverov. Navyše, okrem nového produktu Poštovky sa o slovo opäť prihlásila aj UniCredit, ktorá znížila úrokovú sadzbu pri krátkej fixácii z 1,19 % na 0,99 %.

Pri veľmi nízkych sadzbách, ktoré sa dostávajú do ponuky, je samozrejme potrebné zvážiť, či sa naozaj oplatia. O kampani UniCredit so sadzbou 1,19 % (0,99 % po novom) sa toho už napísalo dosť. Sadzba je naviazaná na poistenie, kde si banka zarobí to, čo sa stratí na splátke.

Potrebujete poradiť s riešením akejkoľvek finančnej situácie? Kontaktuje ma.

Ako je to teda s offsetovou hypotékou?

Hoci to v Poštovke určite mysleli dobre, obávam sa, že žiaden nával klientov do banky sa konať nebude.

Klienti, ktorí majú k dispozícii väčší cash, často patria ku finančne zdatnejším a gramotnejším. Títo klienti vedia, že svoje peniaze môžu zhodnotiť oveľa lepšie než cestou, akú im ponúka offset čistej hotovosti.

Pre bežného klienta sa labyrint produktov a čísel opäť zväčšuje. Púšťať sa samostatne do komplikovaného riešenia, akým je offsetovanie disponibilnej hotovosti, rozhodne neodporúčam. Obráťte sa radšej na profesionálov, ktorí Vám urobia poctivý a dôkladný prepočet.

Stále totiž platí, že aj hypotéka so zdanlivo vyššou sadzbou, môže byť v konečnom dôsledku lacnejšia.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Peter Kováč

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Prvého apríla sa bude opäť meniť limit pre získanie hypotéky so štátnym príspevkom. Druhý kvartál už tradične posunie hranicu výrazne nahor.

Mladí ľudia vo veku do 35 rokov, ktorí majú záujem získať hypotéku so štátnym príspevkom, sa od 1.4.2017 môžu tešiť na vyšší príjmový strop. Ten je jednou z podmienok pre získanie 3 % úľavy z úrokovej sadzby.

Druhý kvartál bude už tradične najlepšou príležitosťou pre získanie hypotéky s príspevkom pre mladých. Najmä ak sa Váš hrubý príjem v roku 2016 pohyboval vo výške nad 1150 eur.

Priemerný hrubý mesačný príjem sa podľa aktuálnej zákonnej úpravy totiž počíta ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve dosiahnutý za predposledný štvrťrok.

Prípustná hranica priemerného hrubého mesačného príjmu za kalendárny rok 2016 sa preto posunie o 131 eur nahor! Od 1.4.2017 do 30.6.2017 bude platiť nová hodnota pre posúdenie príjmu a to vo výške 1287 € pre jednotlivca a 2574 € pre dvojicu žiadateľov (manželov alebo osoby spolu žijúce v domácnosti).

Príspevok pre mladých tak dostanú aj žiadatelia, ktorým od januára nemusel vychádzať.

Pokiaľ uvažujete o hypotéke a doteraz ste prekračovali príjmovú hranicu, odporúčame Vám konať v období najbližších troch mesiacov.

Spustili sme novú službu Nemám 2 pilier. Dajte o nej vedieť mladým :-)

Najvyššia príjmová hranica možno naposledy

Možno ste už v médiách zachytili informácie o tom, že Ministerstvo financií SR pripravuje zmeny v štátnom príspevku. Zmeny by mohli začať platiť v roku 2018.

Zatiaľ nie je vôbec jasné, o aké zmeny by sa malo jednať a ani či novinky zasiahnu už načerpané príspevky a staršie hypotéky.

Avšak v prípade, že by štátna podpora pri hypotékach zmenila svoju podobu, môže sa stať, že druhý kvartál 2017 bude pre lepšie zarábajúcich žiadateľov poslednou možnosťou pre získanie ŠPM.

Ihneď ako MF SR pripraví ucelenú informáciu, posunieme Vám ju v aktuálnom článku.

Viac o hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Peter Kováč

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

V prvej časti miniseriálu o hypotékach sme sa venovali všeobecným pravidlám, plánovaniu hypotéky a nastaveniu LTV. To samo o sebe dokáže ušetriť tisíce eur. Ak Vám to nestačí, je tu ďalšia možnosť.

Pozrieme sa bližšie na to ako a koľko sa dá ušetriť vďaka štátnemu príspevku pre mladých, ktorému ale tiež treba rozumieť.

Čo je štátny príspevok pre mladých?

Štátny príspevok pre mladých (ŠPM) je forma štátnej podpory bývania. Je daný ako zľava z úrokovej sadzby.

Výška sa určuje každý rok. V roku 2017 štát prispieva poberateľovi dvoma percentami, banka potom jedným percentom. To znamená, že časť úroku z požičaných peňazí nemusíte zaplatiť.

Poskytuje sa na dobu 5 rokov. Podmienky na jeho získanie stanovuje Zákon o bankách 483/2001 Z. z., konkrétne § 85a.

Koľko mi ušetrí štátny príspevok pre mladých?

ŠPM šetrí na dvoch frontoch.

V prvom rade sa mi vďaka tomu, že niekto na seba preberie záväzok splácať časť úrokov, zníži mesačná splátka.

Má to však aj druhý efekt – a to je rýchlejšie ubúdanie z istiny – teda množstva peňazí, ktoré dlžím banke. Uveďme si príklad.

Emil a Ivana požiadali o hypotéku. Obaja by chceli 50 000 € so splatnosťou 30 rokov. V sledovanej dobe 5 rokov sa úroková miera nemení – rátame s fixáciou úroku na 5 rokov.

Banka ponúkla obom úrokovú sadzbu 3,5 %. Emil žiaľ nespĺňa podmienky na ŠPM, Ivana áno. Preto bude jej úroková sadzba znížená o 3 % (2 % štát a 1 % banka) na 0,5 %. Ich hypotéky budú potom vyzerať takto:

Porovnanie hypoték

Kvôli zníženej úrokovej sadzbe výjde samozrejme Ivane nižšia splátka. Ivana teda za rovnakú požičanú sumu zaplatí každý mesiac o takmer 75 € menej ako Emil.

Druhým efektom je rýchlejšie ubúdanie z istiny. Tu sa však musím zastaviť a vysvetliť niekoľko dôležitých pojmov.

Mesačná splátka úveru sa delí na dve časti. Na splátku úroku a splátku istiny – teda samotného dlhu. Každý mesiac sa vypočíta úrok – odplata banke za požičané peniaze – ako násobok zostatku dlhu a mesačnej úrokovej sadzby. Zo splátky sa zaplatí úrok a zvyšok ide na splatenie istiny.

Emil v prvý mesiac zaplatí 224,52 € splátku. Z toho 50000 € x 3,5 % / 12 mesiacov = 145,83 € je úrok – odmena banky za požičanie peňazí. Na splatenie istiny ide zvyšok jeho splátky: 224,52 € – 145,83 € = 78,69 €. Na konci prvého mesiaca dlží banke 49 921,04 €.

Hypotekárne úvery sa splácajú anuitným splácaním, to znamená, že mesačná splátka je rovnaká počas celej doby splácania úveru. Keďže sa však postupne znižuje dlžná suma, znižuje sa aj úrok (v €) ktorý si banka účtuje. Každý mesiac tak viac eur ostáva na splatenie istiny.

V druhý mesiac Emil z rovnakej splátky 224,52 € zaplatí na úrokoch už len 49921,04 € x 3,5 % / 12 = 145,60 €. A z istiny mu ubudne 78,92 €, teda o 23 centov viac ako v prvý mesiac.

Celé je to vypočítané tak, aby po dohodnutej dobe (v našom prípade 30 rokov) bola celá istina splatená.
Rozdiel po prvej splátke Emila a Ivany je nasledovný:

Takže aj keď Ivana zaplatila o 75 € menej, jej dlh je už po prvej splátke o 50 € nižší. A tu vidno spomínaný druhý efekt ŠPM. Po piatich rokoch je situácia Ivany a Emila takáto:

Presné vyčíslenie koľko môže ŠPM ušetriť závisí od úrokovej miery a výšky hypotéky, ale v tomto konkrétnom prípade Ivana zaplatila o 4 495,65 € menej na splátkach a po 5 rokoch má o 2 669,96 € nižší zostatok dlhu ako Emil.
Môžeme povedať, že jej ŠPM ušetril 7 165,61 €.

Zaujal Vás miniseriál o hypotékach? Prečítajte si tiež seriál, kde sme sa venovali sporeniu a investovaniu.

Koľko mi skutočne ušetrí štátny príspevok pre mladých?

Pre príkladnosť som vyššie popísal situáciu, kde na začiatku bol úrok 3,5 %. Dnes ale banky ponúkajú úroky na úrovni 1,5 %. Z tejto sadzby sa nedá znížiť 3 %, preto v prípade, že požiadate o ŠPM, bude základný úrok vyšší, aby sa z neho dali 3 % znížiť. Skutočná úspora pri dnešných komerčných sadzbách by bola okolo 3 500 €.

Nie je banka ako banka

Ako pri všetkom, aj pri štátnom príspevku pre mladých existujú rozdiely medzi bankami. Ivana mala možnosť navštíviť ktorúkoľvek z hypotekárnych bánk, v ktorých sa dá získať hypotéka so ŠPM. Dostala by až desivo rôzne ponuky:

Rozdiel zostatkov medzi rôznymi bankami je vyše 2 600 €. A to už desivé je. Dôvod je rôzny výklad zákona a rôzna forma preplácania príspevku. V niektorých bankách sa štátnym príspevkom zaplatia priamo náklady na zníženie úrokovej sadzby a platí to, čo som popisoval na začiatku článku.

V ostatných bankách je však každý mesiac zo splátky najprv zaplatený pôvodný úrok (alebo znížený len o 1%), zvyšok splátky ide na splatenie istiny a štátny príspevok sa Vám vráti až neskôr. Jednoducho, väčšia časť splátky ide na úroky.

Napokon sa Vám príspevok vráti, mesačné náklady teda budú rovnaké, ale istina klesá pomalšie. Druhý efekt ŠPM sa naplno neprejaví a tým je celková úspora nižšia až o spomínaných 2 600 €. To Vám však pri podpise zmluvy v banke nepovedia.

Na Slovensku poskytuje hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých 8 bánk. Podľa zostatku sa dajú rozdeliť do troch hlavných skupín podľa toho ako rátajú zostatok:

• OTP Banka, Tatra banka
• VÚB, UniCredit Bank, Sberbank, Prima banka
• ČSOB, Slovenská Sporiteľňa

Pozor na fixáciu

Fixácia je doba na ktorú sa banka zaviaže, že Vám nebude meniť úrokovú sadzbu. Je to forma dočasnej istoty, človek si vďaka tomu vie nastaviť rodinné výdavky. Najčastejšou dobou na ktorú sa u nás fixujú úrokové sadzby pri hypotékach je 3 a 5 rokov.

Štátny príspevok pre mladých sa poskytuje na dobu 5 rokov. Zároveň je tam podmienka, že ak by ste chceli splatiť úver skôr ako za 4 roky (refinancovanie je tiež považované za splatenie starého úveru), tak Vám vznikne povinnosť vrátiť banke a štátu všetky príspevky ktoré Vám doposiaľ vyplatili.

Ak splatíte úver v piatom roku, je to už bez nutnosti vrátiť príspevky a zároveň je to bez poplatku za predčasné splatenie.

V prípade, že si teda zafixujete úrok len na tri roky, môže nastať nepríjemná situácia. Banka Vám po troch rokoch ponúkne novú – nevýhodnú úrokovú sadzbu. Ibaže, ak by ste chceli vymeniť banku, museli by ste úver refinancovať a vrátiť všetky príspevky banke a štátu. Refinancovanie by Vás stálo priveľa. Dostanete sa do pasce.

Príspevok viem dostávať viackrát

Štátny príspevok pre mladých sa dá dostávať len raz – len raz súčasne. Nie je však obmedzené koľko hypoték s príspevkom môžem mať postupne.

Keď teda po ukončení príspevku mením bývanie a stále spĺňam podmienky na získanie príspevku, môžem ho opäť získať.

Ak to pritiahneme za vlasy, je možné ŠPM poberať až po dobu 22 rokov. A nemusím sa ani zakaždým sťahovať.

Na záver

Aby som však nebol jednostranný, neexistuje dobrá (či zlá) banka. Už len preto, že máloktorá hypotéka je „čistá ŠPM“. Zväčša je to kombinácia hypotéky so ŠPM a bez ŠPM, prípadne je nutný ďalší druh úveru.

Vtedy sa to komplikuje a niekedy aj banka ktorá počíta ŠPM pre klienta neprajne môže ponúknuť najlepšie riešenie.
Banky rady robia tzv. Cross-selling. Poskytnú Vám zľavu z úroku, ak u nich máte nejaký iný produkt (poistenia, sporenia, kreditné karty, bežný účet), ale tieto produkty majú svoje poplatky s ktorými treba počítať.

Je to komplikovaný svet, o to krajšie je nájsť optimálne riešenie, teda najlepší produkt pre konkrétneho klienta.

S hypotékou, ako z každým finančným produktom, treba pracovať. Najjednoduchšia cesta – len platiť – je totiž tá najdrahšia. Na najzaujímavejšie tipy a triky s hypotékami sa pozrieme v budúcom článku minisérie o hypotékach.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Michal Kohoutek

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Máme pre Vás novú sériu článkov. Budeme sa v nej venovať hypotékam a podelíme sa o informácie, ktoré Vám môžu ušetriť tisíce eur.

- „Ahoj Miro, čoskoro sa Ti ozvem, pretože idem riešiť bývanie.“
- „Áno to je super. Kedy asi?“
- „To je ešte ďaleko, to až o pol roka.“

Naozaj? Je to ďaleko?

S týmto názorom sa stretávame dnes pomerne často. Bývanie sa dá vyriešiť aj za týždeň, otázka je, koľko to bude stáť.

Niektoré rady sa nepočúvajú dobre. Hlavne nie tie rok (a viac) pred tým ako sa človek pustí do hypotéky. Skvelé však je, že Vás neodradil nadpis a čítate ďalej.

Áno, hypotéka je akcia, na ktorú je dobré sa pripraviť. A nebolí to.

Dôležité informácie

Naučiť sa rozumieť trhu, okrem hypoték aj realitnému, nemusí byť na škodu. Ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností? Ako sa menili úrokové sadzby?

Máme a budeme mať nárok na štátny príspevok pre mladých? Ten sa totiž sleduje rok spätne. Konkrétne hrubý príjem za predchádzajúci rok nesmie prekročiť určitú hranicu. Tá sa mení každý kvartál.

Ak je človek natesno s príjmom, môže sa stať, že počas niektorého kvartálu sa nezmestí do žiadaného limitu. Neušetrí tak okolo 70 € mesačne a približne ďalších 2500 € na zostatku úveru za 5 rokov.

O hypotékach sa môžete čo najviac prísť naučiť aj na naše semináre

Ďalšou cennou informáciou je pripraviť sa na správny pomer LTV (loan to value).

Ak kupujeme nehnuteľnosť za 100 000 € a požičiame si 80 000 €, tak máme LTV 80 %. Kedysi bolo jednoduché získať LTV 100 %, dnes je to čím ďalej, tým ťažšie. A vačšinou za prirážku k úrokovej sadzbe.

Ak sa chceme dostať k výhodnejším podmienkam úveru, snažíme sa mať čo najnižšie LTV. Rok pred hypotékou sa vieme pohodlne dostať do LTV 90 %.

Nepotrebujeme nasporiť až 10 % kúpnej ceny, pretože vieme ísť do medziúveru zo stavebného sporenia. Touto kombináciou často ušetríme tisícky eur.

Ak nepotrebujeme financovať 100 % hodnoty bytu, máme pri výbere bánk viac možností. Niekedy to môže rozhodnúť nielen o tom, akú hypotéku dostaneme, ale či ju vôbec dostaneme.

Príklad z praxe

Kupujeme byt, ktorý stojí 80000 €. Budeme porovnávať situáciu, kedy máme 10 % vlastných zdrojov, oproti tej, kedy nemáme nič.

Hypotéka, ktorú dostaneme pri 90 % financovaní:

Výška: 72000 €
Úroková sadzba: 1,7 %
Splátka: 255,45 €
Zostatok dlhu po 5 rokoch: 62397,47 €

Hypotéka, ktorú dostaneme pri 100 % financovaní:

Výška: 72000 € (v skutočnosti to bude samozrejme 80000 €, pre jednoduchosť uvádzame rovnakú výšku úveru ako vyššie)
Úroková sadzba: 3,2 %
Splátka: 311,38 €
Zostatok dlhu po 5 rokoch: 64243,54 €

Rozdiel za 5 rokov? 3355,8 € na splátke a 1846,07 € na zostatku úveru. Spolu sa teda preplatenie navýši o 5201,87 € za 5 rokov. Neoplatí sa na hypotéku myslieť trochu skôr?

Uvedený príklad je reálnym príkladom z praxe, pre klienta s postačujúcim príjmom a požiadavkou fixácie úroku na 5 rokov. Pri 100 % financovaní dostal prirážku k úrokovej sadzbe.

Je to preto, že čím vačšie riziko banka podstupuje, tým chce vyšší úrok. Rozdiel by bol ešte vačší, ak by sme počítali naozaj celých 80000 €.

Na čo sa musíme pripraviť?

Nariadenie Európskej centrálnej banky okrem iného hovorí aj o tom, že naše banky musia postupne znižovať pomer dlhov k hodnote nehnuteľností. Preto budú čoraz viac chcieť, aby sme mali aj vlastné zdroje.

V praxi zvykneme odporúčať hypotéku „na sucho“. Teda určitý čas predtým, než vezmeme skutočnú hypotéku, skúsiť odložiť každý mesiac peniaze ako keby sme ju už mali.

Ak niekto býva u rodičov a prispieva im 150 € mesačne a po odsťahovaní bude mať náklady 350 € mesačne, tak nech odloží polroka 200 € mesačne, hoc do obálky. Aké to je?

Druhou pascou, ktorá sa dá predpokladať, je zvyšovanie úrokových sadzieb. Neudeje sa okamžite, ale je dobré sa pripraviť na to, že mesačná splátka môže stúpnuť. O koľko?

Porovnáme splátky pri úvere 70 000 € na 30 rokov:

Odporúčame preto nebrať hypotéku za posledné voľné peniaze, ale nechať si rezervu v rozpočte.

Táto rada možno vyznie jednoducho, realita však nepustí a často sme svedkami presného opaku. Snáď neprekvapí fakt, že ku splátke hypotéky je potrebné pripočítať aj náklady na prevádzku bytu.

Ak jedného dňa stúpnu úrokové sadzby, viac ľudí sa bude snažiť predať nehnuteľnosť. Ak ponuka prevýši dopyt, ceny jednoducho klesnú. Aj dnes existujú ľudia, ktorí majú vyššiu hypotéku ako je hodnota bytu. A to naozaj nie je situácia, v ktorej chceme byť.

V prvej časti miniseriálu o hypotékach sme sa venovali všeobecným pravidlám, plánovaniu hypotéky a nastaveniu LTV. V pokračovaní sa pozrieme bližšie na štátny príspevok pre mladých.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Miroslav Oros

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Hoci sú Vianoce ešte dosť ďaleko, prvé banky už ohlásili veľké kampane, ktorými sa budú snažiť osloviť nových klientov.

Uplynulý týždeň priniesol viacero zmien na finančnom trhu. Zaujať môžu ľudí, ktorí si plánujú vziať hypotéku, ale aj tých, ktorí by chceli uložiť svoje peniaze.

Prinášame krátky prehľad aktuálnych kampaní.

Tatra banka – HypotékaTB

Vo štvrtok banka opäť spustila hypotekárnu kampaň. Kampaň je zatiaľ vypísaná do polovice novembra, avšak možno očakávať jej predĺženie alebo ďalší „upgrade“ s trvaním až do Vianoc.

V rámci kampane banka odpúšťa všetkým klientom poplatok za poskytnutie úveru. Okrem toho si klienti budú môcť vybrať benefit – banka im môže poskytnúť zľavu z úrokovej sadzby vo výške 0,2 % alebo im odpustí prvú splátku.

Podobná kampaň v banke už prebiehala a nedopadla zle. Odpustenie poplatku, ktorý bol doteraz 0,8 % z výšky poskytnutého úveru, klientov určite poteší.

VÚB banka – Jesenná kampaň

O dva dni neskôr spustila svoju kampaň aj VÚB. Banka sa snaží dohnať zameškané, keďže v predošlých kvartáloch mierne zaspala a treba uznať, že nová kampaň je veľmi zaujímavá.

VÚB banka prichádza na trh s novou dĺžkou fixácie (8 rokov) a naznačuje trend, akým sa môže trh čoskoro začať uberať. Analytici vo VÚB možno už hľadia dopredu, hypotéky predsa nebudú také lacné navždy.

Počas kampane banka ponúka špeciálnu úrokovú sadzbu 1,49 % aj pre dlhšie fixácie (5, 6, 8 a 10! rokov). Zafixovanie takejto nízkej sadzby na dlhé obdobie bude spojené so zvýšeným poplatkom za poskytnutie úveru.

Banka však bude preplácať náklady na kataster (66 eur) a tiež môže poskytnúť 50 % zľavu z poplatku za poskytnutie úveru.

Kampaň predbežne potrvá do 31.10.

Privatbanka – XXL výnos

Ak sa obzeráte skôr po dobre úročenej úložke, riešením môže byť akcia Privatbanky. Tá momentálne ponúka produkt s názvom XXL výnos a úrokovou sadzbou 3,6 %.

Investícia tu musí byť v minimálnej výške 3000 eur a obdobie aspoň polroka. Ako finančný nástroj sa využívajú korporátne dlhopisy.

Viac informácií môžete získať po vyplnení priloženého formulára.

IAD Investments – Prvý realitný fond

Poslednou veľmi zaujímavou kampaňou, o ktorej sme informovali už aj na našom Facebooku, je akcia Prvého realitného fondu od IAD. Ten sa na Slovensku teší veľkej obľube, nakoľko ide o konzervatívnejšie riešenie s celkom zaujímavým výnosom.

IAD z času na čas ponúka možnosť vstúpiť do fondu bez poplatkov, teraz vypísaná kampaň trvá len 24 dní. Do jej konca ich zostáva ešte 10. Viac o kampani si môžete prečítať na plagáte.

V prípade, že sa rozhodnete kampaň využiť, ušetríte 3 % z vkladu, ktoré spoločnosť bežne účtuje za vstup do fondu. Nutné je však splniť uvedené podmienky a peniaze zaviazať na 730 dní. Inak si za výstup z fondu zaplatíte 1,5 % z vyberanej hodnoty.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Peter Kováč

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Úrokové sadzby od januára 2015 postupne klesli na rekordné minimá. Môže za to aktuálna menová politika Európskej centrálnej banky.

ECB v januári 2015 oznámila spustenie tzv. kvantitatívneho uvoľňovania.

Ide o kontroverznú politiku skupovania aktív a uvoľňovania množstva peňazí do obehu, pre ktorú bola ECB podrobená kritike. Niektorí ekonómovia dokonca hovoria o tlačení vrtuľníkových peňazí.

ECB sa týmto krokom snaží korigovať veľmi nízku infláciu v eurozóne. Stabilná inflácia (cenová hladina) totiž napomáha k udržateľnému rastu a tiež k dosahovaniu ďalších cieľov ako znižovanie nezamestnanosti.

Negatívny vývoj inflácie v posledných rokoch si môžete pozrieť na grafe. V prvom polroku 2016 sa podľa aktuálnych čísel pohybuje inflácia len na úrovni okolo 0,3 %. Primárnym cieľom ECB je však držať infláciu na úrovni 2,0 %.

Za rekordne lacné úvery môžu ďalšie menovo-politické kroky ECB.

Kľúčová úroková sadza ECB bola znížená najprv na 0,05 % (10. septembra 2014) a neskôr na rovnú nulu (16. marec 2016). Vývoj sazdieb si môžete pozrieť priamo na webe ECB.

Ako uvidíte, znížené boli i ostatné úrokové sadzby (jednodňová depozitná, jednodňová refinančná). S uvedenými úrokovými sadzbami obchodujú komerčné banky, ktoré potom poskytujú úvery nám – spotrebiteľom.

Takže dokedy?

Odpoveď na otázku Dokedy budú lacné hypotéky? je teda nasledovná: úvery budú lacné dovtedy, kým sa nezmení politika ECB.

A aké sú plány ECB?

Pri spustení programu kvantitatívneho uvoľňovania v januári 2015 sa počítalo s jeho začiatkom v marci 2015 a ukončením v septembri 2016. Program bol však navýšený (skupuje sa viac aktív ako bolo plánované) a predĺžený – aktuálne do marca 2017.

Dôležité je povedať, že ECB už ohlásila, že v podporovaní ekonomiky mieni pokračovať aj po prípadnom ukončení programu. Program môže byť samozrejme opäť predĺžený, možno do konca roka 2017.

Na druhej strane však ECB uviedla aj to, že úrokové sadzby už ďalej neplánuje znížiť.

Ak si ešte raz všimnete graf vyššie v článku, podľa terajších odhadov bude inflácia na konci roka 2016 v eurozóne opäť nízka. Jedným z dôvodov sú napríklad klesajúce ceny ropy. Avšak už v roku 2017 je vyhliadka pozitívnejšia a očakáva sa hodnota nad 1 %.

Čo to znamená pre klientov bánk?

Dovolím si tvrdiť, že lacné úvery budú aktuálnou témou aj v roku 2017. Ekonomika eurozóny sa dáva do pohybu pomalšie ako sa očakávalo a navyše, bude sa musieť vysporiadať s odchodom Británie z Únie.

Na čo by si však klienti mali dávať pozor, je postupné sprísňovanie poskytovania úverov bankami. Za ním stojí Národna banka Slovenska, ktorá tak reaguje na veľmi rýchly rast cien nehnuteľností spôsobený obrovským dopytom na trhu.

Na začiatku septembra už prvá z veľkých komerčných bánk oznámila, že bude klientom poskytovať hypotéky maximálne do výšky 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Klienti si teda budú musieť zvyšných 30 % dofinancovať iným spôsobom a reálne im hrozí oveľa vyššia splátka než očakávali.

Hypotéky v roku 2017 ostanú relatívne lacné, ale v praxi môžu klienti za nadobudnutie nehnuteľnosti zaplatiť oveľa viac.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Peter Kováč

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Každý mladý človek aspoň raz v živote stojí pred otázkou zabezpečenia si vlastného bývania. Niekoho láka pocit oslobodenia sa od rodičov, iného donúti rozrastajúca sa rodina alebo má iný dôvod. Nech je to tak či onak, predstava o osamostatnení sa môže rýchlo rozplynúť po prvej návšteve banky. Akejkoľvek.

Že prečo? Pretože dnešný mladý človek nie je na túto novú situáciu pripravený. Myslím, po finančnej stránke. Reklamy síce sľubujú hypotéky za najnižšie úroky v histórii, no akosi „zabudnú“ spomenúť, že ti nedajú plnú sumu rovnajúcu sa cene nehnuteľnosti (tzv. 100 % financovanie). Koľko dajú?

V lepšom prípade 80-90 % z ceny. A čo zvyšok? Zvyšok máš vyložiť z vlastného vrecka. Ja viem, je prázdne. Veď ti len teraz skončila skúšobná doba v zamestnaní, či máš deti, ktoré treba živiť, šatiť, chystať do školy.

Neboj sa, v bankách vedia, aká je situácia, tak ti ponúknu dofinancovanie. Spotrebákom. Iný produkt na tento účel nemajú. A vieš čo? Mesačná splátka spotrebáku, môže byť pokojne vo výške mesačnej splátky hypotéky. Akoby si platil dve hypotéky. Áno, to už je príliš vysoká splátka.

Príklad: Pri kúpe nehnuteľnosti v cene 100 000 € na hypotéku bude poskytnutý úver vo výške 80 %, úroková sadzba 1,69 % (fix 5 rokov), doba splácania 30 rokov – výška splátky: 354,31 €. Dofinancovanie bezúčelovým spotrebným úverom s dobou splatnosti 8 rokov, úroková sadzba 5,9 % – výška splátky: 261,86 €.

Ale máš nápad. Požiadaš predávajúceho o „zľavu“ z kúpnej ceny, tak 10-20%, aby teda nemusel byť ten spotrebák. Jasné, že predávajúci súhlasiť nebude, ale aspoň si to skúsil. A keby aj súhlasil, asi by ti to veľmi nepomohlo. Lebo z novej ceny nehnuteľnosti by ti banka znova poskytla tých 80-90%. A na zvyšok zase spotrebák… Situácia sa opakuje.

Ako z toho von? Pomôže aj prehodnotenie svojich nárokov. Naozaj potrebuješ štyri spálne, keď ste sa práve zosobášili?

V každom prípade, je potrebné niekde zohnať 10-20 % z ceny nehnuteľnosti. Z bežného príjmu sa ťažko nasporí plná suma v nejakom rozumnom čase. Existuje však možnosť ako to zvládnuť, akurát treba vyčkať aspoň rok a mesačne odkladať sumu, ktorú nepotrebujem na špeciálny účet a využiť zákonné možnosti. O čom je reč? Známa klasika – stavebné sporenie.

Stavebné sporenie už nie je to, čo bývalo, najmä tá štátna prémia. Ale o tú nejde. Ak mám zmluvu o stavebnom sporení už teraz a odkladám si tam zvyšné peniaze, môžem si už o rok požičať. Áno, táto pôžička zo stavebnej sporiteľne je lacnejšia ako spotrebák. Aj takto sa dnes dá využiť stavebné sporenie. Lenže treba na to myslieť dopredu.

Jasné, stavebné sporenie nie je jediná možnosť ako sa pripraviť na prvú hypotéku. Sú aj iné možnosti. Ale najhoršie je nepripraviť sa vôbec.

Že tebe schválili 100 % financovanie? Gratulujem! A povedali ti, že to máš za prirážku? A akú si dostal úrokovú sadzbu? Okolo 4 %? To je o dosť viac ako sľubovali v reklame, že?

Škoda, že nás nikto neučí ako sa pripraviť na vlastné bývanie. Máme prípravku v škôlke na školu, predmanželskú prípravu a prípravy na rôzne skúšky… Ale príprava na financovanie vlastného bývania chýba.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Viktória Paľuchová

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Od 21.03.2016 vstúpia do platnosti revolučné zmeny v legislatíve týkajúce sa hypotekárnych úverov. Ak máte na krku hypotéku, zbystrite pozornosť.

O čo ide?

Splatenie hypotéky mimo dátumu, ktorý povoľuje zmluva s bankou, bol doteraz „potrestaný“ 5 % poplatkom. Jeho výška sa počíta zo zostatku úveru.

Po prijatí nového zákona si banka bude môcť účtovať poplatok už len vo výške max. 1 % zo zostávajúceho dlhu. To umožní refinancovanie hypoték aj tam, kde by to doteraz nebolo výhodné. V závislosti od výšky Vášho úveru môžete vďaka refinancu získať niekoľko tisícovú úsporu.

Dôležité je, že nové podmienky sa budú týkať aj už existujúcich hypoték!

Kto môže využiť nové podmienky

Výhodu vedia využiť vo svoj prospech tí klienti, ktorí majú úver zafixovaný s úrokom, ktorý už momentálne nie je „sexi“. Refinancovanie úveru a odchod do konkurenčnej banky za lepšími podmienkami nebude pre Vás taký drahý ako predtým.

1 % pokuta, ktorú necháte starej banke, sa Vám po pár mesiacoch vráti vo forme nižšieho úroku a menších splátok. Následná úspora ostane vo Vašom vrecku.

Úspora je ešte výraznejšia pokiaľ pomocou refinancovania vyriešite viacero úverov (napríklad vyplatením aj drahých spotrebákov a iných pôžičiek).

Neplatí to v úplne každom prípade, ale podľa prepočtov môžeme povedať, že refinancovanie sa oplatí pri každom úvere zafixovanom na najbližšie obdobie s úrokom vyšším ako 2,20 %.

Komu sa to neoplatí

Ak ste si vzali hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých a nemáte ju dlhšie ako 4 roky, tak na refinancovanie týmto spôsobom zabudnite. Pri zmene banky, by ste museli vrátiť celý štátny príspevok. Ak ste v prvých rokoch splácania hypotéky so ŠPM, nezúfajte.

Využívate iné výhody. Akonáhle Vaša hypotéka dosiahne štvrtý rok, začnite sa zaujímať o lepší úrok. O refinancovaní skôr má zmysel uvažovať len v prípade, že máte veľmi nevýhodný úrok aj po využití ŠPM.

Aby ste zistili či je vo Vašom prípade výhodné vykonať zmenu banky, je potrebné sa o tom poradiť s odborníkom. Ideálnym riešením je prizvať si na pomoc experta, ktorý nepracuje pre konkrétnu banku, ale má prehľad o celom trhu. Pomôže Vám porovnať výhodnosť resp. nevýhodnosť refinancovania a zároveň ho správne načasovať.

Kedy mám konať?

Už včera bolo neskoro. Spomínané zmeny si banky budú pravdepodobne kompenzovať. Predpokladáme, že sa to odrazí na výške úrokov alebo iných poplatkoch. Ako to presne bude sa však dozvieme až po 21.marci.

Preto odporúčame všetko dobre zvážiť a dať si schváliť refinančný úver ešte pred 21.3.2016. Vtedy je možné, že sa spomenutým kompenzáciám ešte stihnete vyhnúť. Schválený úver nemusíte čerpať ihneď. Načerpáte ho až po spomínanom dátume, ale už so zníženou pokutou.

O tom, ako sa banky reálne zachovajú po „hypotekárnej revolúcii“, Vás samozrejme budeme informovať.

Okrem spomenutej zmeny bude tiež po novom platiť nasledovné: každá banka bude musieť umožniť klientovi vložiť mimoriadnu splátku 20 % úveru ročne (dnes sú možnosti mimoriadnych splátok rôzne a záležia od bánk), klient získa možnosť odstúpiť od hypotéky do 14 dní, zavádza sa povinnosť informovať klienta o dôvode zamietnutia úveru a tiež pribúda povinnosť pre finančných agentov uvádzať výšku provízie za sprostredkovaciu činnosť.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Martina Orosová

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Kúpiť byt na hypotéku je jednoduché. Pretože keď ho kupujete, tak už existuje. Nemusíte ho stavať. Teda máte čo založiť. Predávajúci dostane svoje peniaze a ešte predtým ako sa byt prepíše na Vás, založí sa v prospech banky. Banka preto nejde do veľkého rizika, ručíte už existujúcim bytom. Ako je to však s výstavbou domu?

Výstavba domu má svoje špecifiká a nie každý sa dostane k tomu, že môže dom postaviť na hypotéku. Prečo? Pretože dom financujete postupne – jeho hodnota rastie „pomaly“ a až po dostavaní a kolaudácii má tú cenu, ktorú očakávate.

Nemám pozemok

Prvý kameň úrazu, ktorý sa však dá zvládnuť. Ak kupujete pozemok, tak sledujte viac faktov. Je v obci? Výhoda. Je so stavebným povolením? Veľká výhoda. Nepočítajte však s tým, že Vám banka prefinancuje 100 % hodnoty pozemku.

Ak už aj kúpite pozemok a doplatíte zvyšok peňazí v hotovosti, myslite na to, že banka posiela ďalšie peniaze až keď pozemok zhodnotíte. Ako? Výstavbou základovej dosky a múrov do výšky 1 metra.

Rozostavaná stavba

Po výstavbe metrových múrov je možné schváliť úver na rozostavanú stavbu a budúcu hodnotu domu. Banka však nepošle viac peňazí ako je hodnota toho, čo už stojí. Niekedy sa však stane, že postavíme strechu za 10 000 € a hodnota domu pre banku vzrastie len o 7 000 €.

Preto je dobré mať k dispozícii záložný plán. Hotovosť, pomoc od rodiny, menší úver na preklenutie doby, kým sa dom dokončí.

Mali sme prípad, keď klient použil špeciálny drahý materiál na výstavbu domu, strechy, príslušenstva a žiaden znalec to nedokázal zohľadniť v posudku. V tomto prípade to stavbu ešte ďalej predražilo, pretože sme museli dofinancovať „straty” medziúverovým produktom.

Postupné čerpanie

Banka púšťa pri rozostavanej stavbe peniaze v tzv. tranžiach. Čiže postupne. Nikdy nepošle viac peňazí ako je hodnota domu v danom čase. Častokrát pošle len percento (70 %; 90 %…) z aktuálnej hodnoty domu.

Počas tejto doby platíte z požičanej sumy len úrok, nie istinu. Z dlhu síce neubúda, ale splátka je nižšia. Platí to až dovtedy, kým sa úver nedočerpá celý. Výška splátky úroku sa dá vypočítať jednoducho: požičanú sumu vynásobte úrokom a vydeľte dvanástimi. Napríklad: (60 000 € x 2 %) : 12 = 1200 : 12 = 100 € mesačne.

Pár tipov na záver

• Keď zakladáte pozemok, na ktorom ešte nič nestojí, myslite na to, aby ste v tej banke vedeli aj pokračovať v úvere. Nedá sa totiž založiť pozemok v jednej a dom v druhej banke.
• Častým riešením je dočasne založiť inú nehnuteľnosť. Peniaze tak môžu byť vyplatené naraz a celý proces je jednoduchší. Po dokončení sa dá za pomerne malé náklady zmeniť založená nehnuteľnosť.
• Náklady na stavbu sú skoro vždy vyššie ako na začiatku vyzerajú. Nezabudnite pripočítať rezervu.
• Púšťať sa do stavby domu bez hotovosti, bez pozemku a bez možnosti založiť inú nehnuteľnosť je pomerne riskantné.
• Rodinný dom v zastavanej oblasti a chata v záhradkárskej oblasti sú odlišné projekty. Aj keď pri chate môže byť pozemok lacnejší, úver to často predraží.
• Ľudia často pri počítaní nákladov na dom zabudnú na cestovné náklady. Dom nie je len splátka hypotéky a náklady na prevádzku. Pripočítajte náklady na auto, pohonné hmoty, opravy a bežnú údržbu.

Výstavba domu je jednou z najzložitejších úverových situácií, preto odporúčame využiť službu nezávislého odborníka. Veríme, že Vám článok pomohol v jednoduchom zorientovaní sa. V prípade akýchkoľvek otázok nás neváhajte kontaktovať.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Miroslav Oros

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

V čase hypotekárneho boom-u siaha mnoho ľudí po hypotéke. Málokto si však uvedomí, čoho sú banky schopné pri výpočtoch splátok. O tom, aké sú rozdiely pri Štátnom príspevku pre mladých, sme Vás už informovali. Teraz sa pozrieme na rozdiely pri klasickej hypotéke.

Pri počítaní výšky splátky sa používa vzorec. Zadáte výšku úveru, úrokovú sadzbu, dobu splatnosti a získate mesačnú splátku. Na základe štandardizovaného vzorca pracujú všetky úverové kalkulačky. Vyskúšať si to môžete sami (interval splácania a splatnosť splátky nechajte prednastavené).

Vzorec je všade je rovnaký. Všade okrem najväčšej banky na Slovensku. Tá má vlastné pravidlá.

Počas celej konzultácie pred schválením úveru dostávame informácie o úrokovej sadzbe. Vraj mesačnú splátku sa dozvieme na konci a priebežne sa „nedá vypočítať”.

My ju vypočítať vieme, nejde však o taký výpočet, ako má zvyšných 7 hypotekárnych bánk. Slovenská sporiteľňa má svoj vlastný.

Reálny príklad z praxe (bez poplatkov a poistení)

Požiadame o hypotekárny úver vo výške 70 000 €. Doba splatnosti bude 30 rokov, úroková sadzba 4,29 %. V každej banke dostaneme splátku 346,00 €.

V Slovenskej sporiteľni pri rovnakých parametroch je splátka 348,95 €.

„SLSP používa na výpočet splátky iný vzorec“, znela odpoveď na našu otázku, prečo SLSP používa pre klienta menej výhodný výpočet.

2,95 € mesačne sa nezdá veľa. To však nie je koniec. Aj napriek vyššej splátke z dlhu ubúda pomalšie ako u konkurencie. To znamená, že po roku vznikne väčší rozdiel ako ten, ktorý je voľným okom viditeľný. Tento rozdiel sa objaví až na zostatku úveru.

Po 12 mesiacoch v SLSP budeme dlhovať 68 912,32 € (zdroj: úverová ponuka SLSP). V každej inej banke pri rovnakej splátke dlhujeme 68 792,03 €. Je to ďalších 120,29 €, o ktoré sa navýši dlh bez toho, aby o tom klient vedel.

Len za prvý rok splácania tak vznikne rozdiel 155,69 €. Takmer polovica mesačnej splátky.

Ďalším zarážajúcim faktom je kalkulačka, ktorú používa banka na svojom webe (https://www.slsp.sk/sk/ludia/uvery/uver-na-byvanie sekcia kalkulačka). Tá pri modelovom príklade počíta splátku výhodnejším vzorcom. Teda takým, aký používajú ostatné banky.

Pri podpise úveru však dostaneme menej výhodnú horšiu možnosť. Zdá sa Vám takýto spôsob výpočtu fér? Svoje názory môžete vyjadriť v diskusii pod článkom prípadne ma kontaktujte priamo na môj email orosmiroslav (at ) gmail.com.

Aktualizácia

Do SLSP som poslal otázku.

Dobrý deň, chcel by som sa opýtať na vzorec/spôsob výpočtu splátky v SLSP. Ak by som vzal úver vo výške 70 000€, na 30 rokov a dostal by som úrokovú sadzbu 4,29 %, akú by som mal splátku?

Odpoveď zo SLSP:

Vážený pán Oros,

(meno pracovníčky z dobrej vôle neuvádzame, ale je k dispozícii)
Klientske Centrum Servis
Slovenská sporiteľňa, a.s.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Miroslav Oros

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Už od detstva snívame nad vlastným hradom, a preto riešime otázku bývania niekoľko rokov dopredu. Hotovosť na kúpu má len málo ľudí, preto sa väčšina rozhoduje, či sa zadĺžiť hypotékou alebo si bývanie prenajať.

Niekoho vyženie z rodičovského domu vidina lepšieho zamestnania, ďalších rozrastajúca sa rodina, iní sa chcú osamostatniť.

Určite poznáte túto vetu: „Radšej splácať vlastné, než žiť v prenájme a nemať nič.“

Tak ako to vlastne je?

Postav dom, zasaď strom

Na začiatok spomeniem, že mladí ľudia dnes nepokračujú v životnom štýle rodičov. Postaviť dom je čoraz nákladnejšie a ak sa chcem osamostatniť, musím siahnuť hlboko do vrecka.

Na Slovensku sa preferuje bývanie na dlh. Hlavným dôvodom sú nízke platy a zlé narábanie s peniazmi. Naopak na západe sa preferujú prenájmy pred hypotékou, pretože sa ľudia často sťahujú za prácou.

Nízke úrokové sadzby pri hypotékach umožňujú vo veľkej miere zaobstaranie vlastného bývania lacnejšie. Aj napriek tomu je stále veľký záujem o bývanie v prenájme.

Nájomné sa neustále zvyšuje a začnete si lámať hlavu nad tým, či ostať v prenajatom alebo ísť do vlastného a dať si na nasledujúcich 30 rokov pečiatku „HYPOTÉKA“.

Každý variant má svoje pre a proti.

Čo je lepšie? Vlastniť, či splácať?

Platiť prenájom alebo ísť do svojho? Pravdou je, že pri hypotéke počas splácania úveru preplatíme banke kopec peňazí. No pri nájme platíme zase vlastníkovi nehnuteľnosti.

Ak si to zoberieme z hľadiska vyhadzovania peňazí – preplatíme tak či tak.

Náklady na bývanie v prenajatom byte môžu byť reálne vyššie ako je mesačná splátka hypotéky. Rozhodujte sa s rozumom a spočítajte si všetky plusy a mínusy. Pozrite si, za koľko sa prenajímajú byty v požadovanej lokalite

Prirátajte k tomu tiež poplatky za energie a sumu porovnajte so splátkou hypotéky. Pre ilustráciu som vybral dve lokality v Bratislave. Staré a Nové mesto.

Jednoizbový byt (Bratislava Staré mesto)

rozdiel 383 € – 318 € = 65 € mesačne

Dvojizbový byt (Bratislava Nové mesto)

rozdiel 549 € – 423 € = 113 € mesačne

Prečítajte si tiež:

• Výhody a nevýhody hypotéky vs. nájmu
• Desať mýtov o hypotékach

Mladí preferujú prenájom oproti hypotéke hlavne preto, že nemajú stabilné zamestnanie s pravidelnými príjmami alebo nemajú žiadne úspory. Niekedy ani predstavu, kde sa chcú dlhodobo usadiť.

Hlavnou výhodou prenájmu je, že nehnuteľnosť môžete kedykoľvek vymeniť za inú. Nová práca v inom meste, sťahovanie za partnerom – neviaže Vás vlastne nič. Ak sa niečo pokazí, nerobte si starosti. Opraví to majiteľ.

Ak už premýšľate nad hypotékou do budúcnosti a žijete v prenajatom, odkladajte si niečo bokom zo svojej výplaty. 100 % hypotéky pomaly miznú, no ak si ju ani nechcete brať, máte zaručene nižšie úroky, ako keď by ste si požičali celú sumu.

Prenajatá nehnuteľnosť vás naučí starať sa a udržiavať nehnuteľnosť, a taktiež vás naučí mesačne odkladať na prenájom. Budete mať návyk do budúcnosti pri hypotéke.

Najväčšiu nevýhodu prenájmu vidím vo zvýšenom nájme alebo nepredĺžení nájomnej zmluvy.

Nie každý má dostatok hotovosti na to, aby si mohol zabezpečiť vlastné bývanie. Jednou z možností je našetriť si alebo zobrať hypotéku.

Vlastné bývanie je lacnejšie ako prenájom vďaka nízkym úrokom. V budúcnosti však môže úrok narásť.

Aktuálne úrokové sadzby pri fixácii na 3 roky sa pohybujú pre bežných klientov od 2 % a pri 5 ročnej fixácii je to 2,40 %. Výhodou hypotéky oproti prenájmu je, že investujete do vlastného.

Zobrať hypotéku na byt a prenajať ho

Ako rozoznať správnu investíciu? Zobrať hypotéku a prenajať byt môže byť investícia, ktorá sa Vám vráti. Za zinkasované peniaze dokážete pokryť mesačnú splátku hypotéky aj s nákladmi za energie.

Navyše po splatení úveru Vám ostane byt, ktorý môžete so ziskom predať alebo ho ďalej prenajímať.

V určitých lokalitách je možné byt prenajímať dlhodobo. Napríklad vo väčších mestách, kde je množstvo vysokoškolákov alebo sú tu rôzne pracovné príležitosti. Prenajímať byty sa oplatí hlavne vo väčších mestách s nižšou nezamestnanosťou.

Prenájom môže byť určitá forma sporenia pre deti, ktorá vám neuberie z platu.

Ako najväčšie riziko vidím vyššie úroky v budúcnosti. Na prenájme síce nezbohatnete, no pokryje Vám to mesačnú splátku hypotéky a ešte získate aj euro navyše.

Podľa štatistiky si prenájmom bytu zhodnotíte vložené peniaze 3,5 % ročne. Nízke úrokové sadzby spôsobujú, že prenajímanie bytov je výhodnejšie.

Na záver dodám, že prenájom je skúška, ktorá Vás naučí odkladať si peniaze. Nízke úrokové sadzby zase spôsobili, že je hypotéka výhodnejšia. Ak chcete bývať a neviete sa rozhodnúť, ktorý variant je pre Vás vhodný, obráťte sa na skúseného finančného konzultanta.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Peter Šiška

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Vzali ste si hypotéku pred rokom, dvoma, troma a pravidelne ju splácate načas? Potom pozor na tzv. hypotekárnu pascu.

Vaša banka Vám po skončení fixácie pošle návrh s novou úrokovou sadzbou a Vy určite máte plán, preniesť úver inam, ak bude príliš vysoká. Správne.

Od 1.3.2015 však pomaličky banky (na odporúčanie ECB a NBS) prijímajú obmedzenia v poskytovaní 100 % hypoték. To ovplyvní úvery, ktoré boli poskytnuté na bývanie pred pár rokmi.

Čo je to 100 % hypotéka?

LTV – alebo Loan to Value vyjadruje pomer medzi dlhom a hodnotou nehnuteľnosti. Povezdme, že Peter si vzal hypotéku na byt vo výške 60 000 €, ktorého hodnota je tiež 60 000 €. Hovoríme o LTV 100 %. Byt je plne vyplatený hypotékou a Peter nemusí mať žiadne vlastné peniaze.

Ak by si zobral z banky LTV 90 %, banka by mu poskytla „len“ 54 000 €. Zvyšnú sumu musí Peter doplatiť zo svojich peňazí.

V tomto roku sa maximálne LTV postupne znižujú – prvé zníženie bolo v marci, druhé prišlo v júli. Preto je pri riešení nového bývania čoraz dôležitejšie plánovanie a už nie také jednoduché robiť rozhodnutia zo dňa na deň.

Hypotekárna pasca hrozí každému

Vráťme sa k Petrovi. Úver 60 000 € poctivo spláca, nedávno zmenil prácu, akurát mu končí fixácia. Čaká na novú ponuku z banky. V obálke prišiel list a nový úrok je vysoký.

Veľmi správne si nechá od odborníkov vypracovať aj ponuky z iných bánk, príde však prekvapenie. Dlhuje ešte 56 421 € a keďže nemá žiadnu hotovosť, svoj úver si nevie preniesť ku konkurencii. Prečo je to tak?

Pretože nové banky mu už nedajú 100 % LTV, ale najviac 90 % alebo ešte menej! Musí prijať nevýhodnú ponuku svojej banky, aj napriek tomu, že vie, že sa dostal do pasce, nevie ako z nej von. Teraz bude platiť mesačne o desiatky, možno stovky eur viac ako by mohol.

V tomto prípade pomôže len prevencia a pár rád. Napríklad je dobré vedieť ako je to skutočne s mýtmi okolo hypoték.

Ak sa človek púšťa do hypotéky, nemal by si nastaviť rozpočet „natesno“. Vždy potrebuje mať rezervu a aj tú nesmie minúť, ale odložiť. Možností je viacero.

Popri hypotéke je napríklad vhodné odkladať si voľné zdroje aj na stavebné sporenie. Odtiaľ môžete neskôr získať dodatočné zdroje, ktoré Vám pomôžu vymaniť sa z hypotekárnej pasce.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Miroslav Oros

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Mnoho klientov začína svoje požiadavky na novú hypotéku vetou: „Chcem ju splatiť čo najskôr“. Super! Prečítajte si prečo im ju vždy nastavujeme na 30 rokov.

Je normálne, že každý by sa hypotéky rád zbavil čo najskôr. Klienti si preto často želajú nastaviť dobu splatnosti na čo najkratšiu, napríklad 15-20 rokov.

Viete si predstaviť tú reakciu, keď im povieme, že NIE – hypotéku nastavíme na čo najdlhšie obdobie. Isteže, 30 rokov na papieri vyzerá oveľa horšie ako 15.

Poďme sa teda pozrieť na to, prečo je dobré nastaviť si pri hypotéke čo najdlhšiu dobu splatnosti.

Istota pri nízkej splátke

Povedzme, že ste sa rozhodli požiadať o hypotekárny úver 65 000 eur. Pri 2 % úrokovej sadzbe si môžete vybrať medzi splatnosťou 20 alebo 30 rokov.

V prvom prípade by bola Vaša mesačná splátka na úrovni 328,82 eur. Na úrokoch preplatíte 13916,80 eura.

Pri splatnosti 30 rokov Vám výjde splátka 240,25 eura. Áno, na úrokoch zaplatíte viac, celkovo až 21490 eura.

Možno sa Vám dnes zdá, že rozdiel medzi splátkami nie je dramatický. Veď tých približne 90 eur stojí za to a hypotéky sa zbavíte o 10 rokov skôr.

Ale bude to tak vždy? Nemôže sa stať, že by Vám tých 90 eur naozaj pomohlo? Nebudete v budúcnosti potrebovať voľné financie na niečo iné?

Pokiaľ je splátka nastavená vysoko, už si nepomôžete. Naopak, pri nízkej splátke sa o osude „ušetrených“ 90 eur rozhodujete Vy.

Ak tieto peniaze nepotrebujete, môžete ich naozaj využiť na splácanie hypotéky – dobrovoľne.

Mimoriadne vklady

Mimoriadny vklad je spôsob, akým môžete urýchľovať splácanie svojho dlhu.

Čo sa stane s naším úverom, ak každý mesiac uskutočníme mimoriadny vklad 90 eur?

Skutočne zaplatená splátka sa dostane na úroveň 330 eur, na úrokoch ušetríme 7650 eur a hypotéku splatíme o 10 rokov skôr. Všetko teda prebehne ako keby sme si hypotéku brali na 20 rokov.

Mimoriadne vklady nemusíte robiť mesačne. Odložené peniaze môžete mať napríklad na sporiacom účte (šikovné, že?) a vklad uskutočníte len raz, dvakrát ročne alebo dokonca len na výročie fixácie.

Ako to bude vyzerať, pri mimoriadnej splátke 1000 eur raz ročne?

Na úrokoch ušetríte 7047 eur a hypotéku budete mať z krku o 9 a pol roka skôr.

Skúsiť si to môžete sami aj na kalkulačke.

V každom prípade, to kedy naozaj zaplatíte hypotéku záleží len od Vás a Vašej disciplíny (ušetrenú časť splátky nie je problém utratiť inde). Pomocou mimoriadnych vkladov dokážete celkovú dobu splatnosti výrazne krátiť.

Nastavených 30 rokov sa môže jednoducho scvrknúť aj na 19. Na druhej strane, ťažiť Vás bude nižšia mesačná splátka. A to Vám v prípade akýchkoľvek ťažkostí môže veľmi pomôcť.

Ak neuskutočníte mimoriadne vklady, nič sa nedeje. Peniaze ste zrejme potrebovali inde a z dlhu ukrajujete pomalšie (platíte menej). Avšak nezaplatiť stanovenú (vyššiu) mesačnú splátku znamená problém.

Každá banka má vlastné pravidlá pre mimoriadne vklady. Je dobré preštudovať si ich pred tým ako sa do hypotéky pustíte.

Mimochodom, ešte jedna zaujímavá a veľmi dôležitá informácia. Pri bežnom splácaní idú peniaze z Vašich mesačných splátok na samotný dlh, ale veľká časť aj na platenie úrokov. Preto Vám z dlhu ubúda pomaličky.

Mimoriadnym vkladom splácate len dlh (istinu). Vďaka tomu šetríte na preplatených úrokoch a krátite čas celkovej doby splatnosti.

Týmto technickejším detailom sa už venujeme na seminároch.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Peter Kováč

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Pozreli sme sa na pár mýtov o hypotékach, ako je to naozaj?

1. Hypotéku sa neoplatí refinancovať pretože budem od začiatku platiť úroky

Pri dodržaní pôvodného dátumu splatnosti úveru sa to nestane. Príkladom je úver na 30 rokov, ktorý splácate 3 roky. Refinancovaný úver si nastavíte už len na 27 rokov. My by sme ho však nastavili opäť na 30 s nižšou splátkou.

2. Už mám zaplatené úroky, teraz platím len istinu

Stanovený úrok platíte vždy z aktuálneho zostatku (istiny) úveru. Nikdy neplatíte len istinu. Aj posledná splátka úveru je zložená z úroku a istiny.

3. Nemôžem si refinancovať hypotéku, pretože mám záložné právo na nehnuteľnosť v banke

Pri refinancovaní hypotéky sa záložné právo plynule prenesie v prospech novej banky. Ide o štandardný postup.

4. Najprv si musím splatiť hypotéku a až potom si viem zobrať novú

Človek môže mať niekoľko hypoték pokiaľ mu to vychádza z príjmu a spĺňa ostatné podmienky. Ak idete do nového bývania, je dobré aby sa Váš starý byt/dom predal a hypotéku vyplatil kupujúci. Medzitým si môžete začať vybavovať novú hypotéku.

Pri refinancovaní úveru prebehne splatenie starej a načerpanie novej hypotéky v jeden deň. Banky si to medzi sebou ošetria.

5. Keď nebudem vedieť splácať, prenesiem úver na iného človeka

Pri hypotékach to nefunguje ako s leasingom, že nájdete iného človeka, ktorý v ňom bude pokračovať. Preberajúci človek musí tiež spĺňať bankou stanovené podmienky a berie si vždy nový úver, ktorý prejde schvaľovacím procesom. Výnimkou je zdedenie dlhov.

6. Nemôžem predať byt, ktorý je založený v prospech banky

Takýto byt sa predať dá. Ak ho vyplácate mimo výročia fixácie, čaká Vás poplatok okolo 5% z istiny. Dôležité je predať nehnuteľnosť aspoň za takú sumu, akú dlhujete banke, aby sa vyplatil existujúci úver. Ak teda nemáte vlastné prostriedky.

7. Byt založený v prospech banky vlastní banka.

Vlastníkom nehnuteľnosti ostávate Vy. Veci sa však môžu prudko zmeniť keď hypotéku prestanete platiť alebo dôjde k odkladu splátok.

8. Ponuku hypoték viem objektívne porovnať na základe RPMN

RPMN nemusí byť objektívny údaj a tento výrok je často klamlivý. Banka A napríklad uvádza RPMN pred zľavami, banka B uvádza RPMN po odpočítaní zliav. Výsledná splátka a podmienky budú rovnaké.

Klient, ktorý sa riadi len RPMN a považuje ho za objektívny ukazovateľ, si samozrejme vyberie banku B. Po získaní zliav v banke A by v skutočnosti platil menej.

9. Štátny príspevok na hypotéku môžem dostať len raz

Štátny príspevok môžete dostať druhý krát, pokiaľ meníte bývanie. Napríklad po piatich rokoch sa sťahujete z bytu do domu. Štátny príspevok môžete opäť čerpať v novom úvere na dom (pokiaľ spĺňate aktuálne podmienky).

Štátny príspevok môžete dostať druhý krát aj keď nemeníte bývanie, ale kupujete druhú nehnuteľnosť a na pôvodnom úvere už príspevok skončil.

10. Ak jeden z partnerov nespĺňa kritéria pre poskytnutie štátneho príspevku pre mladých, nemôžeme ho využiť

Štandardne podľa zákona máte pravdu. Existujú však banky, v ktorých sa to dá šikovnou fintou ošetriť.

BONUS – Moja banka mi dá najlepšie podmienky hypotéky, veď ma už poznajú

Nie je to pravidlo. Skôr sa stretávame s presne opačným prístupom bánk. Konkurenčná banka sa pre získanie nového klienta snaží dať lepšie podmienky, než aké ponúka starým.

Odporúčame informovať sa vo viacerých bankách – nie len vo svojej.

Podarilo sa nám napísať niečo, čo ste ešte nevedeli? Oveľa viac sa môžete dozvedieť na seminári z cyklu Ako vydrbať so systémom, ktorý venujeme len bývaniu a hypotékam.

Stretli ste sa s niečím, čo sa do tohto článku nezmestilo alebo sa chcete podeliť o svoje skúsenosti pri vybavovaní a refinancovaní hypoték? Podeľte sa s nami v diskusii.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Martina Orosová

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Dávajte si pozor na klikanie na rôzne ponuky na internete. Môžete sa ľahko ocitnúť v úverovom registri viditeľnom pre všetky banky.

Možno sa to už stalo aj Vám. Chystáte sa do banky informovať o úvere a chcete budiť dojem, že viete, kde je sever. Doma si vopred prerátavate očakávanú splátku, aby ste nezažili šok. Klikáte a snažíte sa nájsť čo najviac informácií a vyhľadať tú najlepšiu ponuku. POZOR NA TO!

Čo sa môže stať?

V niektorých bankách (najmä nízkonákladových, resp. internetových, ktoré nemajú pobočky alebo majú málo pobočiek) využívate služby elektronickou formou a podpísaním zmluvných podmienok udeľujete súhlas so spracovaním osobných údajov na diaľku.

To znamená, že ak si len tak nezáväzne klikáte a dávate prepočítavať rôzne ponuky, môže sa Vám pri menšej nepozornosti prihodiť, že o úver oficiálne požiadate. A to priamo z pohodlia svojej obývačky.

Táto informácia sa hneď ocitá v úverovom registri. A to môže mať následky. V prípade zamietnutia úveru si môžete situáciu do budúcna poriadne skomplikovať.

Ako sa teda správne informovať?

• ak si chcete informatívne prerátať splátku, neskúšajte to vo svojom internet bankingu a nezadávajte svoje osobné údaje do kalkulačky
• na bezpečné prerátavanie splátky dobre poslúžia aplikácie v mobile, napríklad Financial Calculator
• ak sa Vám už náhodou podarilo hranicu prekročiť a vyskočila Vám tabuľka, že úver nebol schválený, neskúšajte to znova – poškodíte svojej bonite a robíte to zbytočne, zväčša nie je chyba v internetovej stránke
• ak sa stane, že Vám úver schvália a Vy ho nechcete, písomne požiadajte spoločnosť o zrušenie žiadosti a ukončenie žiadosti v úverovom registri, otvorená žiadosť môže byť v budúcnosti prekážkou pre inú banku

Predbežné úverové ponuky vo viacerých spoločnostiach Vám môže prerátať Váš finančný maklér, ktorý nepracuje pre jednotlivé banky, ale pre Vás. Ak žiadneho nemáte, hľadajte vo svojom okolí na základe dobrých referencií. Alebo použite našu poradňu ;-)

Pred tým ako niekde požiadate o úver, budete vedieť prehodnotiť výhodnosť každej ponuky. Okrem toho Vám skúsený finančník poradí aj rôzne „finty“ a ušetrí čas strávený pri internete alebo na pobočkách.

Informácie o splátke cez internet slúžia vždy len ako informatívne a vôbec nemusia byť pravdivé. Všímajte si napríklad frázy typu „splátka už od“ – najnižšie hodnoty sa Vás väčšinou v skutočnosti netýkajú.

Ak si predsa pôjdete zisťovať informácie o budúcom úvere osobne a na vlastnú päsť, pýtajte sa na čo najviac detailov o ponukách bez toho, aby ste niečo podpisovali. Nikdy nekonajte zbrklo.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Martina Orosová

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Niekoľko bánk sa v poslednom období rozhodlo ponúkať úvery, kde klesá úroková sadzba počas splácania.

Napríklad na začiatku splácania – prvý rok platíme úrokovú sadzbu 10 %, po roku 9 %, po ďalšom roku 8 % a potom postupne každý rok o 1 % menej až do konca úveru.

Ponuka vyzerá na prvý pohľad lákavo a laikovi by sa mohlo zdať, že keďže úrok klesá, tak skutočné náklady sú niekde uprostred. Možno 5 percent? Pravda je však iná.

Pre ilustráciu si prepočítajme príklad úveru na 10000 €:

1. rok – sadzba 10 %, splátka 132,15 € (zostatok na dlhu 9386 €)
2. rok – sadzba 9 %, splátka 127,12 € (zostatok na dlhu 8677 €)
3. rok – sadzba 8 %, splátka 122,67 € (zostatok na dlhu 7870 €)
4. rok – sadzba 7 %, splátka 118,78 € (zostatok na dlhu 6967 €)
5. rok – sadzba 6 %, splátka 115,46 € (zostatok na dlhu 5972 €)
6. rok – sadzba 5 %, splátka 112,71 € (zostatok na dlhu 4894 €)
7. rok – sadzba 4 %, splátka 110,50 € (zostatok na dlhu 3742 €)
8. rok – sadzba 3 %, splátka 108,85 € (zostatok na dlhu 2532 €)
9. rok – sadzba 2 %, splátka 107,73 € (zostatok na dlhu 1278 €)
10. rok – sadzba 1 %, splátka 107,15 €

Celkové náklady na úverové splátky sú 13957,44 €. Skutočné náklady sú teda vyššie ako by boli pri fixnom 7 % p.a. na celú dobu (pri splátke 116 €).

Navyše vzniká ďalšia nevýhoda a tou je pomalšie klesajúca istina ako keby sme mali 7 % úrok na celú dobu. Takže ak sa rozhodnete úver po roku vyplatiť v hotovosti, zostatok na dlhu bude 9386 € namiesto 9284 €.

Rozdiel vzniká pretože na začiatku splácania je úročená vyššia suma. Postupne ako z úveru ubúda, tak klesá aj úrok. Nižšia suma je úročená menším úrokom. Čisto teoreticky, ak by sme mali na začiatku 1 % úrok a ten by postupne rástol na 10 %, náklady na úver by boli oveľa nižšie.

Reklama s klesajúcim úrokom znie skvelo, hlavne keď prepočet použitý v reklame nehovorí o tom, čo sa s úverom deje „vo vnútri“. Nenechajte sa preto zmiasť letákmi, ktoré sa Vás snažia presvedčiť koľko ušetríte a radšej si to vždy prerátajte alebo sa poraďte.

Podeľte sa s nami, aké sú Vaše skúsenosti s ponukou našich bánk?

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Miroslav Oros

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Odklad splátok úveru v ťažkej životnej situácii sa môže zdať ako jediná možnosť. Klienti pri podpise úverovej zmluvy častokrát potrebujú počuť, že túto možnosť ich banka ponúka. Majú akýsi pomyselný pocit istoty. Je však tento krok až taký výhodný?

V prípade, že nevládzete splácať úver, mali by ste postupovať podľa nasledujúcich krokov.

1. krok – Komunikujte

Je nevyhnutné vopred informovať banku, že splátka nepríde. Týmto sa môžete vyhnúť nepríjemným poplatkom za upomienky, úroku z omeškania, exekúcii. Banka začne s Vami túto situáciu riešiť.

2. krok – Poraďte sa

Poraďte sa s nezávislým odborníkom (nielen s pracovníkom svojej banky) o možnostiach riešenia situácie. Možno môžete mať nižšiu splátku, nižší úrok alebo si viete predĺžiť dobu splácania tak, že Vám ostane splátka, ktorú hravo zvládnete.

To isté platí, ak máte viac ako jeden úver. Optimálne je to riešiť ešte pred tým, ako Vaše splátky meškajú. Vašu šancu uspieť tým výrazne zvýšite.

3. krok – Odklad splátok istiny

Ak nie ste schopný ďalej pokračovať v regulérnom splácaní, môžete požiadať banku o zmenu. Banka však vyžaduje splácanie úroku. Je na zvážení, či Vám pomôže odklad splácania istiny, ak máte svoj úver v štádiu, že ho ešte neplatíte dlho. Isté je, že sa Vám týmto celý úver predraží.

4. krok – Úplný odklad splátok

Väčšina bánk túto možnosť ponúka na obdobie 6 mesiacov (výnimočne 12). Dlžné splátky splatíte upraveným splátkovým kalendárom alebo sa celý úver predĺži o dobu, ktorú ste nesplácali. Tak isto sa úver predraží, pretože úroky na ňom nabiehajú aj počas obdobia nesplácania.

Odklad splátok istiny pri úvere so štátnym príspevkom pre mladých

Máte hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých a narodilo sa Vám dieťa? Vtedy viete podľa zákona požiadať banku o odklad splátok istiny a to najneskôr do troch mesiacov od narodenia dieťatka. Úrok budete musieť splácať naďalej. Odklad môže trvať najdlhšie dva roky. Úver sa týmto opäť rapídne predraží.

Pozor na následky!

Akýkoľvek odklad splátok by mal byť posledným riešením. Ak požiadate o odklad, banka pri prehodnocovaní Vašej bonity (napríklad výročie fixácie) tento fakt do celého hodnotenia zahrnie a zvýši Vám úrok.

Možno si poviete: „Veď čo, banky sa dnes „bijú“ o klientov. Odídem do konkurenčnej spoločnosti a dajú mi lepšie podmienky.“

Problému sa nevyhnete ani u konkurencie. Odklad splátok a to, že ste neboli schopný dlhšiu dobu splácať úver (hypotéku či pôžičku) sa totiž dostane aj do Vášho úverového registra.

Nikto Vás nebude chcieť za svojho klienta – neprefinancuje Váš úver a to minimálne najbližších 9 mesiacov, ak vôbec. V prípade, že nejakú ponuku dostanete, poriadne si priplatíte za riziko, do ktorého finančia inštitúcia pri jednaní s menej bonitným klientom vstupuje.

A tak sa stávate „rukojemníkom“ vo svojej banke a či chcete alebo nie, musíte akceptovať jej podmienky. Môže Vás to vyjsť poriadne draho a finančné problémy sa môžu začať nabaľovať.

Prehodnoďte svoje výdavky

Ak ste sa dostali do situácie, keď nemáte na splátku úveru, niekde sa stala chyba. A to už dávno predtým. Aby sa to nezopakovalo, držte sa nasledujúcich pravidiel:

• Vaše výdavky nikdy nesmú byť vyššie ako príjmy
• Spravte si sumár kam miznú Vaše peniaze a prehodnoťte, čo je naozaj dôležité
• Nie je hanba, znížiť si svoj životný štandard v ťažkej situácii
• Vytvorte si postupne železnú rezervu, ktorá predstavuje Vaše 3-6 mesačné nevyhnutné výdavky a ak z nej miniete, priebežne ju dopĺňajte
• Uzatvorte si poistenie pre prípad udalostí, ktoré neutiahnete ani z rezervy (vážna choroba, trvalé následky, strata života živiteľa rodiny)

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Martina Orosová

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého

Realitný trh sa v predchádzajúcom roku poriadne rozhýbal. A na trhu s realitami bolo rušno dokonca aj počas Vianoc. Ako sa bude vyvíjať v roku 2015?

Finančná kríza, ktorá vypukla v roku 2008 po bankrote americkej investičnej banky Lehman Borthers sa neskôr naplno prejavila aj v Európe. Jedným z jej dôsledkov bol aj pokles cien nehnuteľností.

To potešilo investorov a tých, ktorí plánovali nákup alebo investíciu v realitách. Majitelia nehnuteľností a predajcovia však dôvod na úsmev nemali. V priebehu niekoľko mesiacov ich majetok výrazne stratil na hodnote.

Na realitnom trhu je kríza už minulosťou. Trh nielenže ožil, ale predošlý rok zaznamenal boom.

Nízke ceny a lacné hypotéky sú hlavným lákadlom

Reality sa po doterajšom trende klesajúcich cien nachádzajú prakticky na dne. Na ďalší pokles cien sa už veľmi netreba spoliehať. Túto situáciu sa snažia využiť aj developeri.

Keďže dopyt po bytoch v mestách neustále rastie, pribúda aj developerských projektov a novostavieb. Narozdiel od minulosti, developeri majú v ponuke viac menších bytov.

Najväčší dopyt je totiž práve po malých 1 a 2 izbových bytoch. V priemere sa rozloha najžiadanejších 1 izbových bytov pohybuje medzi 37 až 42 m².

Okrem toho, hypotéky sú dostupnejšie ako kedykoľvek predtým. Niet preto divu, že všetky banky hlásia nárasty objemu poskytnutých hypoték. Slováci patria k najmenej zadĺženým Európanom, tempo ich zadlžovania je ale naopak jedno z najvyšších v EÚ.

Mimochodom, z aprílového prieskumu agentúry 2muse pre Prima banku, ktorý sa uskutočnil medzi 1024 respondentmi vo veku od 18 do 69 rokov, vyšiel zaujímavý údaj. Takmer polovica z tých, ktorí financujú vlastné bývanie hypotékou nepoznajú svoju úrokovú sadzbu.

Ako bude vyzerať rok 2015?

Zatiaľčo po iné roky, je realintý trh na prelome rokov mŕtvy, tento rok tomu tak nie je. Realitky zaznamenávajú zvýšený dopyt po nákupe či predaji nehnuteľností aj v tomto období.

Nízke ceny nehnuteľností, zvýšený dopyt a lacné hypotéky dávajú predpoklad k rastu cien. Možeme teda predpokladať pomalý rast priemerných cien nehnuteľností a to hlavne tých najžiadanejších.

O hypotéky sa báť nemusíme. Trh stále nie je dostatočne saturovaný a ešte stále je tu dosť koláča pre každého. Aj napriek rekordnému predaju hypoték, očakávame ďalší boj o zákazníka. Môžeme teda predpokladať, že hypotéky sa budú predávať za podobné ceny ako je tomu dnes.

Podobne ako tomu bolo v roku 2014, kampaň finančných inštitúcií môžeme čakať aj v inak menej atraktívnych obdobiach roka.

To však nemusí trvať večne. Odporúčame preto zadĺženie sa hypotékou dôkladne naplánovať. Nasledujúce roky môžu sadzby začať stúpať a to bude znamenať aj rast mesačných splátok.

Príliš vysoké hypotéky, ktoré by ste boli schopní splácať iba na hranici svojho príjmu, Vám môžu v budúcnosti spôsobiť problémy.

Tip pre rok 2015

Možno patríte do skupiny ľudí, ktorí si dali novoročný záväzok v súvislosti s realitami. Už či je to rozhodnutie o vlastnom bývaní v byte, presťahovaní sa do vysnívaného domčeka alebo odpredaji pozostalosti po rodičoch.

V prípade, že už ste urobili finálne rozhodnutie, urobte zo začiatku roka svoju výhodu.

Je pravdepobodné, že na trhu sa nájde aj protistrana, ktorá urobila opačné rozhodnutie ako Vy.

Od začiatku roka máte šancu sledovať všetky nové nehnuteľnosti prichádzajúce do ponuky. Myslite však na to, že okrem Vás sa postupne po tej ideálnej ponuke začnú rozhliadať aj ďalší.

Urobte si jasnú predstavu o tom, koľko chcete investovať, alebo za akú cenu budete predávať. Buďte realistickí! Premyslite si, v akej lokalite chcete uskutočniť nákup, a aké parametre by mala mať Vaša nová nehnuteľnosť. Alebo sa zamyslite nad tým, čo urobíte so ziskom predaja.

Samozrejme, pomôcť Vám s tým môžu aj naši makléri.

Nie je nič jednoduchšie ako nám napísať a my Vám radi poradíme.

---
Ďalšie články autora si môžete prečítať tu: Peter Kováč

Bleskovo zobrazený článok nemusí obsahovať obrázky, grafy a tabuľky. Pre zobrazenie plnej verzie článku kliknite sem: Cashmon - Finančný denník pre každého