Vzali ste si hypotéku pred rokom, dvoma, troma a pravidelne ju splácate načas? Potom pozor na tzv. hypotekárnu pascu.
Vaša banka Vám po skončení fixácie pošle návrh s novou úrokovou sadzbou a Vy určite máte plán, preniesť úver inam, ak bude príliš vysoká. Správne.
Od 1.3.2015 však pomaličky banky (na odporúčanie ECB a NBS) prijímajú obmedzenia v poskytovaní 100 % hypoték. To ovplyvní úvery, ktoré boli poskytnuté na bývanie pred pár rokmi.
Čo je to 100 % hypotéka?
LTV – alebo Loan to Value vyjadruje pomer medzi dlhom a hodnotou nehnuteľnosti. Povezdme, že Peter si vzal hypotéku na byt vo výške 60 000 €, ktorého hodnota je tiež 60 000 €. Hovoríme o LTV 100 %. Byt je plne vyplatený hypotékou a Peter nemusí mať žiadne vlastné peniaze.
Ak by si zobral z banky LTV 90 %, banka by mu poskytla „len“ 54 000 €. Zvyšnú sumu musí Peter doplatiť zo svojich peňazí.
V tomto roku sa maximálne LTV postupne znižujú – prvé zníženie bolo v marci, druhé prišlo v júli. Preto je pri riešení nového bývania čoraz dôležitejšie plánovanie a už nie také jednoduché robiť rozhodnutia zo dňa na deň.
Hypotekárna pasca hrozí každému
Vráťme sa k Petrovi. Úver 60 000 € poctivo spláca, nedávno zmenil prácu, akurát mu končí fixácia. Čaká na novú ponuku z banky. V obálke prišiel list a nový úrok je vysoký.
Veľmi správne si nechá od odborníkov vypracovať aj ponuky z iných bánk, príde však prekvapenie. Dlhuje ešte 56 421 € a keďže nemá žiadnu hotovosť, svoj úver si nevie preniesť ku konkurencii. Prečo je to tak?
Pretože nové banky mu už nedajú 100 % LTV, ale najviac 90 % alebo ešte menej! Musí prijať nevýhodnú ponuku svojej banky, aj napriek tomu, že vie, že sa dostal do pasce, nevie ako z nej von. Teraz bude platiť mesačne o desiatky, možno stovky eur viac ako by mohol.
V tomto prípade pomôže len prevencia a pár rád. Napríklad je dobré vedieť ako je to skutočne s mýtmi okolo hypoték.
Ak sa človek púšťa do hypotéky, nemal by si nastaviť rozpočet „natesno“. Vždy potrebuje mať rezervu a aj tú nesmie minúť, ale odložiť. Možností je viacero.
Popri hypotéke je napríklad vhodné odkladať si voľné zdroje aj na stavebné sporenie. Odtiaľ môžete neskôr získať dodatočné zdroje, ktoré Vám pomôžu vymaniť sa z hypotekárnej pasce.
Najnovšie príspevky od Miroslav Oros (pozri všetky)
- Ako dofinancovať hypotéku? - 16. júna 2017
- Miniseriál o hypotékach I – Čo robiť rok pred hypotékou? - 23. októbra 2016
- Stavba domu na hypotéku – ako na to? - 17. januára 2016
- Prečo platíme banke viac ako by sme mali? - 29. novembra 2015
to je čo za nezmysel?
ak aj znalecký posudok bude na 70000€ ale kupujúci bude chcieť len 60000€, tak aj tak bude vyplatené len 90% z nižšej z hodnôt.
Musel by sa dohodnuť s predávajúcim, že v zmluve bude 70000€ a vtedy sa berie do úvahy suma 70000€, kde pri 90% banka vyplatí 63000€ na účet predávajúceho, ktorý potom môže 3000€ vrátiť kupujúcemu..
V praxi som toto ešte nezažil, máloktorý predávajúci ide s predajnou cenou nízko pod trhovú, zväčša majú ceny bytov zmapované..
Za druhé, aj banka si robí interný audit znaleckého posudku nehnuteľnosti v danej lokalite, ak sa im niečo nepozdáva, úplne veselo krátia vyplatenú sumu…
Dakujem za otazku. Pri refinancovani uveru sa uz neriesi vyska kupnej ceny, ale iba znalecka hodnota.
Ahoj Miro,
O rok sa o bude tykat aj mna prefinancovanie hypouveru. Mna by zaujimalo, napr. ako tu v tomto pripade, kde Peto ide prefinancovat hypo, ale nedaju mu 100% (56421 €) v inej banke. Moja otazka je ci sa da v banke poziadat o taku vysku uveru, ktora ked bude schvalena ako 90%, bude vo vyske 56421 € ? Cize pre Petra to bude 100%..
Priklad:
– Peto MUSI dostat uver 60000€
– v bavke mu neschvalia 100 % ale 90% cize 54000€ a to je malo. Musi dostat 60000€.
– takze Peto ide este raz do banky a poziada nie 60000 € ale poziada o 66700€
– v banke mu zase neschvalia 100% ale 90%, ale tych 90% je +- 60000€ a to je tych 60000€ co MUSI dostat.
– Peto povie ok, 90% mi staci.
Da sa nejak takto vydrbat so systemom? Je to realne, resp. oplati sa to?
Dakujem ti za odpoved.
Ado
Ahoj Ado,
dakujeme za otazku.
Ak Peto poziada 66700, tak mu daju nie 90% toho, co poziada, ale 90% hodnoty nehnutelnosti. Nestaci viac poziadat.
Ako sa s tym da nieco robit? Najlepsie pripravit sa dopredu- spravne nastavene stavebko alebo nieco podobne. Druha moznost je cez znalecky posudok. Tam musi znalec aj banka uznat vyssiu hodnotu. Niekedy sa to da.